欢迎来到播客石头记，这一期的聊天对象是澳房俱乐部的创始人、自由投资人Richard，在澳洲的华人房产投资圈里，大家更多地叫他何老师。
Richard是我认识的身边为数不多的真正纯靠房地产投资实现财务自由的人，并且他实现这一目标的速度非常快，大概仅用了六到七年的时间。
和大多数人一样，Richard最早来到澳洲是以留学生的身份。
第一份工作是9澳元一小时的餐馆打工，但仅仅用了十年左右的时间，他就从一个一穷二白的留学生变成了实现阶层跨越的投资人和自雇人士。
在实现个人的财富积累后，Richard转型成为了一名房产投资教练和投资合伙人，成立了澳房俱乐部和澳房控股，带更多的华人投资者走上了通过房产投资实现财富增长的道路。
这一期我和他聊了他自己的投资经历，关于财富自由的话题，也聊了当下最热门的最新联邦预算案对于房产投资者的影响。
欢迎收听本期节目。
因为我觉得大部分在澳洲做房地产投资的朋友可能已经听说过你的名字，但是呢，我们也。
你必须要假设有一些朋友可能他还不了解Richard是谁，何老师是谁，对吧？
那我觉得你也可以先大概地简单地介绍一下你自己的一个个人背景，包括什么时候来的澳洲啊，嗯，个人的一个经历吧，在澳洲大概地可以先讲一下，我们就从这里开始了解。
好的，好的，呃，我是2007年来到澳洲的啊，那么当时呢是一个——2007年。
啊，对呀，你说2027年好像？
哦，我说2027年。
那我重新来哈，我刚才说了2027年呢。
对对，是来自未来的男人。
好，那我重新来哈。
嗯，我是二零二七啊，真的是二零二七，不好意思。
我是2007年来到澳洲的啊，那当时呢是刚刚在中国。
读完我的本科，啊，当时本科是读教育学，啊，来到澳洲呢，就那边刚毕业，来到澳洲就立刻开始我的研究生的这个课程了，呃，然后技术移民，在读研究生的时候呢也开始从一个底层做起，我相信应该是很多留学生都经历过的，就是呃在餐馆里面打工啊。
那么我还记得当时呢应该是大概9。
澳元一小时。
后来我也去过其他的餐馆打工，呃，可是当时呢我是非常不喜欢那个工作环境的。
然后我觉得我是一个比较另类的一个人啊，我感觉我不太像那种，呃，像一辈子在这个餐饮行业里面做工作的这种人。
所以我一直呢都是呃想怎么增加我自己的收入。
那后来呢？
我就在大学里面呢去找工作，然后找到一份工作呢，是图书管理员。
一下子我的工资呢就是呃有了很大的增长，就是三倍的工资，就是你这个是在读研究生的，你这个是在读研究生的期间还是说已经毕业？
研究生了，研究生期间，研究生期间。OK，作为这个兼职去了这个图书馆之后呢，就是27块钱。
哦，从9澳元1小时变成是27澳元1小时，再加上super，那所以当时那些人都，我们周围餐馆的一些员工呢都是很惊讶啊，问我怎么拿到这样的职位。从那个时候开始，我就发现了理解澳洲的规则的重要性，因为当时我记得呢，是当时他们这个招聘广告呢写得很清楚，他们的那个叫selection criteria，写得很清楚，你要回答哪几个问题。所以我当时是花了很多时间去写我的这个求职信，也把我的优势讲出来，把我的一个劣势讲成是优势。我的劣势是母语非英语，嗯，但是我说这真的是一个优势。
我说我会说中文，对，我会说普通话，我会说广东话。
就当时后来呢，我就大学毕业了，然后继续去，呃，在大学这个体系里面工作啊，就全职工作啊。
其实我在三个大学里面工作过，包括悉尼大学、新南威尔士大学和卧龙岗大学。
有些是全职工作，有些是，呃，兼职工作。
那那个时候的生活应该是比较滋润的吧？
对吧？
因为也没有结婚，也没有房贷啊、车贷啊这些，又有比较高的工资收入，呃，日子应该是过得，有什么烦恼吗？
那个时候你说的对，好像是没什么烦恼，就是好像是每天就是按部就班的。
当时好像是五万澳元。
五六万澳元一年的这个年薪吧，然后再加super，呃，也能够支付起房租。
反正是我就慢慢地升级我自己的，呃，我的消费，呃，我有什么工资收入，呃，我有什么一点小的生意的收入啊，就基本上都是用于消费。
我记得好像那个时候。
跟你当时的女朋友，现在的太太，还因为这个对未来的方向有所不同，好像还有一些，呃，差一点闹分手，是吧？
或者是说，真的是曾经分手过，后来又，哦，是真真的，真的，呃，是真的分手。呃，因为我们当时呢，就是住在一起呢，像是就是同居了嘛。同居了之后，不算是很高薪酬的工作了，就是可能也就是五万六万的。
每人这样的一个年薪，你是不是当时对这个状态挺满意的？
但她不太满意。
我也没有说是很满意，但是呢，我也没有，我也没有感觉到不满意的这种情绪啊，感觉好像这个生活还不错。
嗯啊，可是呢，呃，就有一天呢，我当时的女友，同居的女友呢，她就说她觉得我不够上进，就是我的，我我当时女友呢，她就说，哎，我们。
租了这个公寓，虽然是现在也有点钱，可以租一个整个公寓租下来，然后但是呢，这个公寓呢有，呃，两个房间，为什么我们不把另外一个空的房间租出去，找个室友？
然后呢，我当时觉得，哎呀，这个我们也不是没钱，呃，这个就就就隐私性也还是有，这个二人世界比较好吧。
嗯，对，呃，也没想过有任何的。
呃，这种职业规划啊，所以当时呢，我女友是跟我提出了要分手，主要是这个原因，主要觉得我不够上进。
那后来分手之后，是不是你就开始有反思自己，然后又开始做出什么样的行动去挽回她？
其实我我我做了一些分析哈，我我当时一个人外出去旅游了一会儿，就是想想清楚这个人生，想清楚应该怎么处理这段关系。
后来我我觉得呢，是，呃，改变他人的想法，或者改变他人的，呃，行为是很难的，呃，我们应该做的是改变自己，改变自己是更容易的。
所以呢，我就想，那既然她觉得我不够上进，那我就上进就好了。
我我怎么才能够上进？
所以我就是到处开始想办法去提升自己。
嗯，那其实说不上进的这个这个说法是有点委婉了。
其实说白了，其实就是钱啊，就是怎么才可以有更多的钱啊？
所以我就开始去，呃，关注你上班以外能够怎么赚钱的，呃，各种各种途径啊，包括，呃，投资啊，包括，呃，房产啊，包括。
呃，股票呀、外汇呀、呃黄金呐，啊还有在澳洲怎么做生意呀？
那后来是怎么会走房产投资这个道路呢？
其实也是一个很偶然的机会了。
呃呃，也非常感谢当时呢我女友的一个一个邀请，或者说邀请我女友去参加一个讲座的这个人。
呃，当时呢是。
呃，一个房产营销公司，他们是嗯布里斯本的房子，他们在悉尼卖，悉尼的房子，他在墨尔本卖墨尔本的房子，在布里斯本就是，反正是就是一个一个城市卖楼，卖公司外面、外地的一些房子的一个营销公司。
嗯，呃，他就是通过朋友的朋友的这样的一些关系，请了我女友去参加那个讲座，然后呢，我女友呢。
呃，就跟我说，哎，你要不要也来听一听？
什么，分开了多久啊？
就是从他搬出去，你们分开，你考虑自己搜索、自己探索这个赚钱，到他再邀请你去参加这个讲座当中隔了多久啊？
可能有个几个月吧。
啊，那还挺快的，没有没有隔太久。
那去了这个房产讲座呢，他就讲，哎呀，这个布里斯本这个这种高楼多好呀！
这个租金回报多高啊？
它的前景多好多好，经济，各种经济数据。
呃，那讲座完之后呢，就第二天晚上就就是有人打电话给我，他说要来我家来给我谈一谈。
嗯，销售打电话给你的对吧？
啊，销售人员打电话，但是他不不不说自己是销售，他好像说是自己是一个顾问。
对对，一般都是这么，投资顾问。
对，啊，那么他说可以给我呃介绍一下，呃，在澳洲怎么创造财富？
我说哎，这个不错呀，正是我想要创造财富啊。
结果他来找我家，当时呢是呃我租了一个公寓，就是跟人家合租的，有另外一个室友。
哇，那个人呢从晚上七点半一直跟我聊聊聊聊聊聊到十二点，聊到我的室友都要睡觉了，他还不走。
啊，他还继续说，就跟我单独一个人去开一个讲座，说布里斯本的这个房产市场有多好，他们那卖的那种高楼有多好，那种那种高楼、那种公寓大楼。
最后谈到快十二点了，晚上十二点，他就拿出了他的电脑，打开一看，他说：“哎，怎么今天早上还还有几十套还是一百套房子？
这个公寓？到今天晚上只剩下五套了，你要不要赶紧订一套？
哦，你说怎么订啊？
啊，后来我就没订。
我说我没订啊。
他说你只要交一千就好了。
我说，呃，我不知道买了这个公寓之后，跟我未来的这个财富的增长有什么直接的关系。
嗯，我说要不这样吧，你给我出一个方案。
你给我写一篇论文，不是说论文，我在开玩笑。
当时我就是说，你给我出一个很详细的方案，你去证明我从现在开始我的这个工资收入，然后呢，怎么买一套房？
然后我一步一步、一步一步地，呃，变得更有钱。
结果那个销售还是把我这一单放弃了，他没有给我出任何的报告。
我感觉他应该也不是一个特别资深的销售，资深销售不会七点半给你耗时间耗到十二点了。
我感觉真的耗了很长时间。
对对，这可能不，我感觉他不是一个资深的销售这样。
我认为资深销售在半个小时之内就应该能够摸得清你到底是不是他的客户，所以他在我身上浪费了很多时间，或者说我浪费了他很多时间。
我感觉是，我感觉是。
当然对啊，当然我不知道具体情况啊。
那么是不是这个事情激起了你对房产投资的兴趣？
然后你自己开始做其他方面的研究。哦，对，因为我其实我当时还是抱着一个开放的态度的，我并没有说我一定不买，或者是我一定不去参与这个投资。
呃，我一直想那个销售去给我很多答案，结果他一直，当晚他没给我答案，他就绕来绕去。
嗯，过后呢，他继续跟进我的话，我让他出一份报告，出一份。
出一个文字的东西给我，他也没办法写得出来，没办法给我规划人生。
嗯嗯，他也不想在你身上再浪费时间了。
嗯，不想再浪费时间了，因为这个潜在买家太太太理性了。
对，呃，正好呢，就是我的室友呢，呃，就是不是室友，就是我的一个flatmate啊，呃，合租的。
他是在ATO工作的，嗯，那他呢就知道我对房产呢好像有一点兴趣，然后就给我一些书。
他说：“哎，你要不要呃看看这些关于澳洲房地产投资的书？”他说：“因为我是在ATO工作的，我也知道，呃，这个很多人做房产投资是亏损的啊！
我在ATO这个数据我都知道啊。”他说：“所以所以呢，我也不会轻易地碰。”啊，但是我也买了一些书，我这书我看了，要不你也看看？
他把几本书借给我看了。
通过这些书呢，我就对澳洲房产呢有更进一步的了解，呃，知道这些前辈们，呃，他们是怎么去评估租金的，怎么评估房产的合理的买入价，呃，也了解到呢。
呃，广大的二手房市场，呃，这个运营是怎么样的？
过去你多少钱买入，后来又可以增值到多少？
然后租金也怎么样上升？
呃，做个装修又可以把房产的价值提升到多少？
还有各种各种新奇趣怪的一些玩法，包括期权呐，包括怎么样控制别人的房产呐，包括怎么跟人家合伙呀。
就各种各样的呃信息，就是确实让我呃大开眼界啊，从而让我觉得我我觉得我就特别的一下子，我觉得自己特别渺小，就觉得有很多很多，哪怕你拿了两个硕士，其实这个在澳洲也根本你你隔了一个行业，就真的是什么什么都不是。
我就下定决心要要去学习房地产。
然后后来你是怎么找到你当时的导师的？
哦，就是那个书里面。
哦，那个书里面呢，他就提供了啊他的网址，他的呃他好像说要送一个什么东西，然后我就提供了我的邮箱。
那么呃后来他就发了一些广告啊，说有一个培训啊，那么我就开始去付费参加这些培训了。
讲讲你是具体怎么开始的吧？
前面一开始的几个项目是怎么选的？
为什么选这几个项目？
用一些什么样的策略，在你这个导师的辅导下做的吗？
最开始的一套房呢，因为我当时的启动资金是非常非常低的，因为你也知道，我刚才也说了，呃，我上班工资其实做这个个人消费还是蛮多的。
嗯，那我存下来的钱呢？
我当时好像是有个两三万吧，就这样的一个启动资金。
我觉得呢是只有一种情况呢可以让我更快地进入房产市场，就是买自住房。
呃，因为可以贷款贷到百分之九十五，所以我第一套房呢是买呃买在悉尼的低端的区域。
在悉尼多西啊，Parramatta的更哦更西呃，St.
Marys啊第一套是在St. Marys。
Marys。
OK，house house，呃，house，嗯，呃，当时呢我也不太相信我自己的判断能力，所以其实当时我我请了一位买家代理啊，啊，是一位华人的买家代理，他来帮我去选。
当时华人买家代理那是非常稀有动物啊！
哦，非常稀有。
他好像是说自己是首位华人，呃，首位的买家代理。
是他在这个当时的报纸上都做了不少的广告。
主要是我因为我我问题比较多，嗯嗯啊，我也不是说全权去委托一个人去呃帮我选房，而是呢。
我会问他，哎，你怎么选的？
你你为什么这么选？
你为什么会有这个结论？
相当于是不但不只是付钱让他找房，还还还跟他学了一下，对吧？
对，就是这是一个一个辅导啊，相当于是一个私教。
是啊，你比如说他说啊，我今天看了十几套房，呃，我觉得这一套是最好的，那么我就不会说哦哦这个好，那么我就我们就买这个吧，不是这样。
我说那你看了十几套房，不好，那是哪十几套房呀？所以他就给我看了，是这一套房、这一套房、这套房，他都看了。然后他又说，啊，我觉得这套房子值多少钱。然后我说那你这个觉得是怎么得来的，这个数字？他又跟我说他看了一些数据。我说是什么数据？然后他就告诉我，哦，是一些历史交易数据，从而推断，呃，目前的这些房子是应有的合理价格。
我说那是怎么推断？
是你推断还是什么？
怎么推断法？
怎么推断的？
然后后来他就跟我说，啊，其实就是一个数据库，你给钱就可以买到这些数据了，给钱就可以买报告了。
我说哦，原来是这样。
那这个房子后来是多少钱买下来的？
还记得吗？
哪一年？好像是三十多万，三十四还是三十五、三十六？
嗯，大概这样的数字吧。
很多年前了。
那这第一个房子如果是自住房的话，它能怎么给你赚钱呢？
你也没有租金收入啊，你是给它做一个装修吗？
当时是确实是想做一些装修的，对装修仅仅是一知半解。
虽然我也上了一天的课，但是呢，我还记得我当时的那种。
呃，无助，就是因为买家代理他的工作已经结束了，后面就是我了。
那我甚至呢是找了一个人上门，我就说：“呃，你给我做一个装修。”别人说：“那你想怎么装修？”我就说：“我当时呢是以结果为导向，我说你装修呢，你要给我获得一个结果，让这个房产增值的那个金额要比你装修的成本要高一倍。”我的要求是这么说的。然后他说从来就没听过这么奇怪的要求。他说，例如呢，是不是我花一万要增值两万，花两万要增值四万？我说我是。 他说好吧，那我给你来想想啊，给你一个报价吧。
结果那个人看了之后呢，之后他就不再理我了。
呃，我说你什么时候给我报价？
他说他就说，哎呀最近很忙啊，要不你找找别人吧。
嗯，对，但是你说你只有两三万的启动资金，那这个房子哪怕是三十多万的话，那你是只付了百分之十的首付，然后买了百分之五。
啊，百分之五，然后还要再加上呃这个印花税是免的，嗯，是首次置业免，是吧？
买家代理费是五千啊，五千，OK。
那个时候的价格还是非常、非常非常低，非常低。
对，呃，但是我觉得这个房子还是买得好，就是这个砍价呀，还是呃，买入的价格还是不错的。
那当然了，也不是说这个买家代理说什么价格，我就说什么。我让他去给我砍价啊，他代表我去砍啊，然后我甚至还跟他演练一下，我说你跟人家谈价格之前，要不你现在就当作我是销售中介，你怎么跟我砍价？
你来演，你先演练一下，嗯，哎这也是一个学习嘛。
那这套房子买完后来怎么样呢？
你装修做完。
做了什么？
做了重新估值吗？
还是搬出去租出去了？
我本来是想做一个装修的，嗯，但是对自己呢实在是没有信心啊。
找了一些人来做报价，他们好像都不把我当一回事，就觉得我连装修的那个要求都没说得清楚。
找了好几个人，没有一个人给我报价，OK，都是来看一看聊一聊。
然后就没下文了。
后来呢，因为那个悉尼 St. Marys 到我上班的地方呢，每一天呢都是上班特别堵车，嗯，下班也特别堵车，特别浪费时间，呃，所以呢我就想呃搬到其他地方去，然后就把那个房子呢出租了。
再后来呢，我意识到我的知识量呢实在是太欠缺了，找了一个买家代理，他只管。
买入就结束了，我后面的运营他是不管的。
那后来呢，我就跟我的女友呢说，呃，要不我们一起去参加呃一个房产课程啊，那么我们就一起一起学习呀，一起一起做一些投资啊。
那么她也同意啊。
后来呢，我们是合资啊买了一个。
呃，新的自住房去做装修，那就真的是一个装修项目了。
边住在里面，然后边去装修它的浴室，然后各种坏的东西都全部都弄一弄，最后就重新估值套现。
就没有卖掉，这个就 keep 住了啊？
对，这个这个是自住房嘛，所以就是呃。
就是重新估值套现，套现了之后呢，呃，滚动投资，再去套现之后作为本金，呃，然后去买下一套投资房，呃，下一个呢也是一个装修的项目。
所以前几个的话都是以装修项目为主。
啊，对，基本上有装修项目，嗯，装修项目，嗯啊，当然后来也有加建的啊，呃，但装修是做得比较多。
嗯，都在悉尼吗？
还是有到悉尼周边吗？
啊，有悉尼的，有其他城市的。
因为我们当时用一个软件呢，是全澳范围内去搜索这些有装修潜力的，呃，价格比较低的，呃，就是算数字呢是感觉是有利润空间的。
那个时候是你是处于积累，每一个装修项目做完之后都是重新估值。
套现再去做下一个，然后把这个前面这个 hold 住，还是说会有一些交易会卖掉一些？
因为如果你一直买买买，会不会出现这个贷款瓶颈的这个问题？
啊，当时呢基本上是呃全部都是重新估值套现，而且呢是有一些项目呢是很快的，就是比如说三个月之内，呃，装修，三个月之内重新估值呢就是估到一个很高的价格了，然后我们就。
套现，然后再滚动投资，呃，然后我们也是用呃一些呃信托架构，用信托架构呃去贷款，避免把贷款放到个人头上。
套现，然后再滚动投资，呃，然后我们也是用呃一些呃信托架构，用信托架构呃去贷款，避免我们避免把贷款放到个人头上。
但你说贷款评级有没有呢？
也也是有的，呃，那后来呢，我就把我个人名下的那套投资房，就是我第一套本来是自住房的那套。
后来变成投资房的那一套，St. Mary's的那一套啊，
就把它卖掉了。
所以卖掉之后呢，这个很大一笔资金就回来了，也可以又做呃进一步的投资。
那之后基本上呢都是公司或者是信托的形式啊去持有房产，因为你一开始全职工作对吧？
然后呃开始做房产投资，呃积累一定的资产。
那么你后来又转变成了身份，转变成了一个房产投资教练。
这个转换的过程是是怎么样的？
呃，这个这个转换过程是有规划地进行的，它不是一个突然发生的事情啊。
因为我知道呢，我的那个工作环境，嗯，是重重复复的一些一些事务型的工作，呃，我慢慢地就失去兴趣了，我对房产更感兴趣。
啊，但是呢，有一个矛盾点呢，就是你要贷款的话就需要工资收入，但你你要是一下子离开你的工作岗位的话，你又你又没有立刻有一个生意可以去贷款。
那呃，跟我的导师讨论了之后呢，呃，我们一起设计了一个方案呢，就是要先把这个自己的自雇生意先建立起来，就是边做我的呃全职工作。
边要开展自己的自雇的生意，成立了我的呃自雇生意的架构，然后同一时间我还继续全职地上班。
呃，那那个时候呢，其实没多少人认识我。
有一次机会，就是我参加培训房产投资学习的这个机构呢，他们举行了一个比赛，就是说，哎，你全国各地的呃
学习房地产的同学可以一起来，呃，呃讲讲自己的成功故事，呃，所以我当时就报名了，呃，几百个人报名，呃，自己拍一段视频讲讲自己的故事，然后经过初选，然后再到决赛。
当时我记得当时呢是到2016年的时候呢，呃，我的呃财富净值已经是到达了100万澳元。
所以这样的一个呃成功故事呢，感动了很多当时在场的很多人啊。
我还记得呢，当时我演讲完了之后呢，这个在场的都都热烈地鼓掌，然后大家都都站起来了，都呃后来他们给我投票，呃就给台上的参赛选手去投票，我得到呃最高的票数。
那因为这个是这个冠军。
站在这个大赛的冠军的缘故，我突然在这个房产投资这个圈子里面就有些名气了。
那后来呢，就是有这么一个机会呢，我就开始呃通过澳洲房产大全这个公众号啊的这样的一个机会，其实当时我也不懂啊。
那么呃有这么一个机会，哎，我可以做一个呃栏目，负责一个栏目的呃文章。
那么从那个时候应该是多少年前了？
应该是17年左右吧，17年左右，八九年，是已经很长时间了。
那么就是每两个星期写一篇文章，写自己的这个感受，写自己的学习心得，写自己的呃投资房产的呃运营的心得。
呃，慢慢地就有一些读者呢就建议我，哎，要不要开个课程？
那后来呢我就我就把这个课程
啊，就这样开起来了啊，一期一期地这样开起来。
那在课程的基础上，也有一些学员呢，就是希望我提供一对一的咨询。
那么我的这个私教陪跑的业务啊，也这样呃做起来。
你买第一套房，St. Marys那套房子是哪一年？
你还记得吗？
应该是二零一一年吧。
二零一一年，还是二零一二年，二零一一年年末吧。
年末吧，下半年吧。
所以二零一一年买的第一套房，然后二零一六年你参加那个房产比赛拿了冠军，其实就五年的时间，其实人生发生了一个非常大的啊变化，是吧？
其实只有五年的时间。
其实现在想想哦，那个是非常大的变化，就是这个五年时间财富净值的呃快速的增长。
是大大源于呃多个活跃的房产投资项目，也包括合伙的项目。
所以其实反过来说，如果有人比如说他想走你走过的这个路的话，是不是buy and hold其实不是一个非常好的？
如果就是说你想要快速通过房产致富的话，其实buy and hold不一定是最好的策略。
对，我是我是这么觉得，但当然要看这个人生阶段了。
嗯，你像我的，我现在已经是有有结果的，已经是有有基础的，呃，我我会很认真考虑buy and hold的，啊，我不会什么项目我都做得这么活跃的。
但但如果你的财富的段位是比较低的，你什么都没有。
或者有很少，那这个时候你还去buy and hold的话，那你就基本上你就是随着年龄增长地慢慢慢慢这个财富也一点一点累积上去的，就没办法去没办法获得一种阶层跃迁的那种那种结果。
其实我当时刚开始做房产投资的时候呢，我就当时就查，哎，澳洲。
你的财富呃百的中等水平，百分之五十中位数是多少？
呃百分之六十、百分之七十、百分之八十、百分之九十、百分之九十五都是多少？
我都是要有有把尺子的。
我当时是属于就是平均水平以下的，那么我就要想办法怎么变成是平均水平以上。
我不希望我自己呢是。
我随着我自己的年龄越来越大，而慢慢地跟这个社会的水平慢慢地这样上升。
我是希望呢有一个呃跃迁，突然的一个呃在同龄人的这个这个群体里面有一个很大的提升，那就一定要做一些呃比较活跃的项目。
在我们聊这个澳房俱乐部的话题之前啊，我先问一下，就是说在你个人层面。
操作的这么多项目当中，最成功的deal是哪一个？
然后最失败的案例又是哪一个？
你给我们分享一下。
你给我们分享一下。
最成功的一个可能是呃很便宜买入的一个房子，呃五万吧，好像五万还是六万？
六万，好像五……呃我想想，应该是大概六万，后来又砍价砍成五万五。
嗯啊，嗯，就五万五买一个房子，然后花了三万多去装修，立刻估值为十八万五。
去年卖了四十一万五，这个是最成功的。
六万是一个什么样状态的房子啊？
哦，就是被租客破坏的房子啊，啊OK。
但它标价不是六万喽，它标价好像十几万的。
嗯，我是这样砍，砍成六万的。
被租客破坏是不是会在一个比较不好的地区？
啊，对，嗯，它就是属于Housing Commission的街道。
嗯，呃，反正是那条街呢，是有一些政府的公屋，啊，就是中低收入人士呢就可以申请那种房子啊。
呃，那很多很多这样的租客呢是，嗯。
就是也没有工作啊，每天就是坐在他们那个房子的外面晒太阳。
但是那条街也有一些私人的房子，私人的房子呢是呃，当然这个租客可以控制啊，但是也很难很难保证啊这个租客的质量啊，因为愿意在这条街上居住的人呢，他。
呃，大概率他没办法在其他的地方去租到房子。
那你倒买的话也不怕你的房子被租客破坏？
哦，不怕，因为都有保险嘛。
嗯啊，我们这个都考虑过这些风险。
但是上一个买家啊，上一个就是卖家，上一任的业主，他也是获得一个保险的理赔的。
那他决定不去修了，他就拿着保险公司给到他的一笔巨资，我不知道具体多少钱，但是应该是一笔不错的理赔。
呃，那么他们就把这个房子就便宜卖掉了。
租客有什么问题的话，基本上我们保险呢是非常重视的一个环节。
然后慢慢地房子越来越多了。
呃，每年呢基本上都会有那么一次或者两次的这种保险的理赔的案子啊，需要去处理。
所以这个最好其实也是现在回头来看吧，就是当时买的情况下其实也只是比较便宜，感觉对吧？
但是其中有一些不确定性的，你也不知道呃会不会有一些啊租客破坏啊，或者是房子会给你带来很多的。
麻烦，需要你花很多精力去维护这个房子。
嗯，对，其实我们在这些差的街道呢是买了很多房子的，呃，便宜就是呃一个我们首先呢是选择低价位的区域，然后在低价位的区域里面选最低最便宜的房子啊，我们是以这种策略去推进的。
我知道大家可能会觉得，哎呀这个是不是要花很多时间精力？
但是当时的我呢，就是其实我也是精力旺盛，反正我也不会觉得我的精力有多大的机会成本。
嗯，好像我的时间也不值那么多钱啊，我的我的时间也挺多的，我的精力也挺多的，反正我我也愿意去为财富创造这件事情呢，去多花时间、多花精力啊，麻烦也没关系，我我我我这个麻烦我就一件件事情去去处理。
就好了哦，我觉得没关系。
失败的案例有没有？
不那么成功的话呢？
呃，比如说我们在悉尼是做过一个装修项目呢，买入是买得还还可以的，然后装修了之后也重新估值估上去了。
当时我觉得应该要卖，而不是我觉得应该当时要就是有有一种感觉是我应该把它卖掉的，因为因为那个时候呢。
这个那个那个地区，它的房子的价格一下子涨了涨了不少。
你你知道，要要是一个地区突然那那类房子它突然没有了，那么它的在售的房子它的定价权是很明显的。
我觉得当时我应该要卖的，结果我我们没有卖。
后来那个地区的房价就跌了很多了，可能已经是快九年了吧。
八年还是九年才涨回到我当时装修的那个那个时候的那个那个价值。
去年还有这种地方吗？
是高密度区域啊，就是就是公寓，公寓啊，啊，公寓。OK，一个老的公寓，但是这个教训呢，呃，我后面后来呢也也很好地吸取这个教训，在指导我卖房的时候。
我会选择一个很合适的时机，就突然有一个时间点，某一类房产它突然卖掉，但是但是同一类同一类的房产，它这个这个新的可供销售的房产它没那么快上市，在那个时间点你就有一个绝对的定价权，你可以卖一个很你可以要一个很高的价格，没有太多其他的。
呃，竞争。
我我有一个类似的经验，就是我原来住过的一个房子，你你你来过的，你记得吗？
你去过我我家的原来那个房子，曾经在那个二一年的时候，悉尼的市场不是爆发得特别厉害嘛？
涨百分之那年涨了百分之三十吧，好像中位价。
嗯嗯。
那一年当时那个中介，就是卖我房子的那个中介。
他主动打给我两次还是三次电话，每次都跟我说：“哎，Kevin，你这个房子现在值多少钱？”然后过了几个月，他又跟我说了一个价格，又比上一次电话打给我的时候说又高了很多。
他说：“你要不要卖？”嗯，其实我当我当时就没有当回事嘛，没有卖。
我其实后来想想也是很后悔，因为他当当时那个市场就明显是处于一个非常火热的市场，中介肯定手上没有房源了，所以他就。
打电话给以前的房东，呃，就就去问他们有没有出售的意愿嘛。
其实我现在想想，那个时候其实因为我自己已经不住在那个房子里面，已经作为一个投资房出租了。
那在那样的情况下，其实是一个非常好的出售的时间。
如果要出售的话，啊，那当时我也没有没有卖，但那后来这个价格果然又跌下来。
等到我要卖那个房子的时候，那个价格。
到到我卖掉的时候，也没有到中介他一两年之前告诉我的那个价格，所以和你这个感觉是有点类似的。
嗯，对，有点类似的。
但这个东西你不知道，因为如果比如说你hold到现在的话，那个房子又比当时中介说的价格又更高了。
就这个价格呢很难说，呃，我们也有买过一些房子呢是呃买了之后你就看就直接就开始跌了。
嗯，跌了跌了两三年之后，当时也有点后悔，后来就不怎么管它了。
反正就是正常地这样租着，没怎么管它。
几年之后，哎，怎么突然翻倍了？
啊，这个也是很很出乎意外的。
所以现金流是很重要的嘛？
因为你如果你有那现金流能够去撑住这个房子的话，它涨不涨其实你可以不用太care。
但如果它是一个不断需要你去掏钱去吐血去养着这个房子的话，那你就会很在意它到底涨还是没涨。
如果它又不涨，你又要每年花钱去养它，你就会想：哎，what's the point？
我要它干嘛？
对不对？
对对对对。
我们再讲一下这个澳房俱乐部吧，大概讲一下澳房俱乐部，就是你从全职的工作啊过渡到。
一个边工作边创造自己的一个啊business的这样一个过渡阶段啊，再到后来应该是二零一九年吧？
我不知道你是哪一年辞职完全职开始做房产投资和投资教练这一块事情。
辞去我的全职工作应该是我的第一个孩子出生之后，呃，应该是二零一七还是二零一八年？
左右吧，啊，我第一个儿子是那个二零一七年呃出生的，嗯，当时就是我太太就在家里面了嘛，呃，照顾孩子，然后我也很希望在家里面去多照顾。老板呢，也是能够看得出我其实在本职工作上的那个热情呢，也是逐渐地下降了。
那后来我就呃不在我的那个工作单位上班了。欢送仪式的时候呢他们都很惊讶，因为他们这么多年来了，我的那个老板他是没有一个员工离职了还不去找下一份工作了。他问我下一份工作是在哪里，我说我不需要。他说你不需要？你为什么不需要工作？
我说，因为这些年来你给我发了这工资啊，这个真的很感恩的哈。
这个我也，你也允许我去晋升啊，这个评等级也升了两级，呃，工资也涨了。
我说我的工资基本上都是除了最最基本最基本的这个生活开销之外，全部用于房产投资啊，所以我的资产积累已经是到一定阶段了，呃，我可以。
呃，不用上班了啊！
我可以做全职投资人了，啊，所以大概是那个时候吧，啊，二零一七一八年。
所以那个时候，因为你澳房俱乐部这个business还刚刚开始嘛，啊，我理解的话，当时应该公司的业务的这个收入应该还不是特别多，所以你当时其实靠你的房产投资带来的现金流已经是可以支撑。
家庭的这个生活了吗？
对，是的。
其实我是先离职再有这个澳房俱乐部的。
我离职之后呢，是嗯，主要是运营自己的呃房产项目，还有我的一些合伙的项目。
那澳房俱乐部大概是一个什么样的机构？
它现在在做一些什么样的事情？
二房俱乐部呢是呃一个我可以定义为它是一个呃培训机构。
啊，最开始这么说吧。
最开始呢，我是把它呃定位为是一个培训机构，呃教华人群体怎么去开展活跃的房产投资，而不是传统意义上的就是买入持有。
啊，因为我也教他们怎么用架构，怎么去呃人为地去增值，人为地提升现金流，啊怎么去贷款。
呃，怎么做资产保护？
啊，那么就是我希望做到一点呢，就是通过房产投资这件事情提升他们的整体的认知。
呃，不是说仅仅是房产本身，更重要的是，呃，要建立一套系统，啊，包括他们的认知，包括他们的表达，包括他们对资产的认识。
它是一个整体的升级的系统。
后来呢，我就呃把课程的品类呢也呃做得更多了啊，有初级的课程，有更高级的课程，也有一些专题的课程，包括呃怎么用AI来辅助房产投资啊，怎么去做更好的呃澳洲方式的表达。
啊，以便于他们可以在房产投资这个领域里面人和人打交道，怎么可以提升效率？
再一个呢，就是呃，我还关注到呃他们的家庭，呃一个家庭的财富增长不仅是一个数字，那么一个人的感受，呃一个人的幸福感，呃包括他们跟伴侣之间的互动。
跟他们父母、跟他们子女的互动，啊，他们的居住环境、他们的生活方式，其实都是我们呃财富创造的一个很呃很重要的组成部分。
所以这些呢，我都是通过课程和一对一的咨询陪跑，呃，也有合伙，呃，这不同的方式。
现在我们这个俱乐部的话，你辅导过的学生。
呃，一九年到现在七年的时间是吧？
你有没有统计过总共辅导了有多少个学生？
呃，应该是将近一百人了，一对一培训的啊，将近一对一培训。
那还有不是一对一培训的这种普通的会员？
没有一对一培训的也有呃应该是有好几百人呢是参加过课程，然后呢有接近两百人呢是在一个呃。
俱乐部社区里面有一个长期的，呃集体的陪跑、集体的辅导。
另外还有一个澳房控股的公司是吧？
是你做投资经理的这样一个房产投资公司。
对，以前呢我是做了很多这种一对一的合伙，啊后来呢我就希望是把这些呃合伙项目呢整合成为一个呃更综合的一个机构。
主要考虑是可以更优化我们的一些流程，更好地去提高效率，并且是更好地去控制风险。你一笔资金在不同的项目上面去投资，然后不同的项目可能有不同的盈利模式，它的风险系数，然后它的周期也不一样。呃，这样的比比我一对一的这样的一个合伙呢，我觉得它的可控性、风险管理，呃，是更优的。
那我也看了我们澳房控股的一个最新的一个财报和年报，呃，其实我也这几年每年你都有发给我，我都有认真地在看。
呃，其实我有一个问题一直想问你啊，就是说，尤其是今年的这个财报，我看了以后就发现，其实。
呃，每个项目其实都要花很多时间，尤其是有一些还涉及到和别人打官司啊一些，我感觉是非常耗精力的一件事情。
你的精力怎么能够去应付这么多不同的项目、不同的阶段、不同的地区、不同的人？
在你来看，你是比较轻松的吗？
还是说也是一个比较耗精力的事情？
其实我自己也在进化之中啊，觉得我自己本身是一个精力旺盛的一个人。
这个事情你自己是有热情。
所以不觉得累。
当这个项目数量在增加的时候呢，刚开始的时候呢，我是不会觉得有太大的问题的。
包括呢是有一些项目呢是按部就班地进行。
其实你买入一个房产之后，呃，假如那个项目它不是一个很活跃的项目的话，呃，其实不会花你很多的精力。
对。
呃，而至于那些活跃的项目，就比如说是一个开发项目啊，甚至是你进入到建筑阶段了，就会有很多事情。
这个我确实也承认。
那么我所说的进化是什么意思呢？
就是我会意识到，呃，有很多事情呢，我自己做不了了，我就需要让别人去做，去外包。
你甚至我回想起来有一次中介处理不了的一个事情，我就要额外去请另外一个人。
有这么一个租客啊，我们希望他走啊，但是他始终不走。
嗯，而且呢，那个房子我们要卖了啊，这个租客呢他不走的话，这个配合度就特别差。
我就还请了一个 negotiator，一个专门的这个谈判师啊去上门跟他谈判，也包括呢很多房子呢是。
呃，我没办法亲自去到当地的，那么我就远程地去请当地的人去给我做事情。
呃，一般来说我会跟他们谈，就是我有这么一个需求，呃，然后我也会问他们，他们有没有空？
呃，大概的费用是多少？
你甚至有一些人呢，他还不一定是说专门做某件事情的，他可能可以是另外一个生意的人。
我说我临时需要有个人去帮我做这件事情，呃，你能不能帮我去做？
但是呢，其实我现在呢也慢慢地去意识到，我需要不断地去，嗯，也需要更多地优化整个投资的运营。
我觉得以前更多的是从一个个体。
啊，比如说你从一个平民百姓，你从一个上班一族，你通过房产投资这条赛道，然后变得更有钱了，资产更多了。
但是呢，如果你不再去深挖，你不上到一个专业机构的那个层面的话呢，啊，我觉得终有一天这个运营者会。
会变得会很累的，因为你的个人的时间一天就二十四个小时嘛，哪怕你不睡觉的话，你也是只是一个 Richard，对不对？
你没有办法把时间更大地去利用，对。
所以其实这也是我想问你的，就是说我个人的观察下来啊，就是这么多年，澳房俱乐部也是，澳房控股给我的感觉就是，其实主要就是靠何老师一个人。
啊，就是说我感觉，因为像比如说像你的导师，你的房产导师，对吧？
你看或者是任何的，我看外面的一些其他的房产方面的机构，哪怕是一些 buyer agent 吧，我看很多都是快速地在团队，有一些 buyer agent 公司，有些人都有几十个人，我都不知道为什么一个 buyer agent 公司需要有几十个人。
但是就是说很多人都会把一个。
机构很很快地把它去商业化，或者是把它规模化。
但是我不知道你是觉得想要控制这个项目的质量，呃，控制这个教学的效果，还是什么原因？
就是我感觉好像你更多的还是在一个亲力亲为的这样一个阶段。
呃，我觉得你的观察是非常正确的。
呃，我确实也意识到我的这个短板。
呃，很多东西呢是我亲力亲为。
我去减少我的亲力亲为的方式是不去做那件事情，而并没有去呃成立一个很呃系统化的一个团队。
啊，你像一些公司它有比如说一个规模化的一个集团、一个机构，它会有各种。
呃，各种规章制度，然后呃有呃不同的岗位，呃不同的人员去从事不同的呃任务。
像你的这个私教辅导的这个课程，对吧？
嗯，或者是我感觉完全可以，比如说从你带的这些学生里面，肯定有那些做得非常好的人嘛，对吧？
嗯，那完全可以让他们来做一个，比如说。
副教练，或者是说你可以起一个不同的名字了，对吧？
比如说你是一个head coach，然后我们有一些main coach，然后他们的收费可以相应地低一些。
啊，如果要找何老师辅导的话，是一个什么样的费用，对吧？
如果是找下面一个level的coach助导，是什么样费用？
那这样的话，我觉得可以帮到更多的人，然后呃也可以一个更规模化的一个。
一个运营嘛，对，我觉得这个事也是一个呃一个培训机构呃壮大了之后，呃老一辈的老师他慢慢退下来，然后再培养一些新的老师上台，呃这是一个很自然而然的一个过渡。
你觉得你现在自己最主要的身份是什么？
是一个房产投资人？
还是一个business owner，还是一个投资教练，一个coach，一个老师？
你觉得？
我自己给自己的一个身份的定位呢，仍然是一个自由投资者，是我的一个最主要的身份啊。
其实我的投资也不仅仅是房产啊，我其他的投资也是有的。
然后呢，我呃既有这个合伙的公司，呃合伙的这些房产项目，那也有呢是我自己独资的其他的。
项目，呃，那么在这个基础上，我是对于，嗯，帮助更多华人成长起来，这是我的一个兴趣导向，呃，做的事情。
呃，我确实没有在这个商业化，呃，这方面花太多功夫，呃。
我甚至可以说，二房俱乐部并不是一个很认真做起来的一个创业项目，它更多的是以我的兴趣爱好为出发点，然后再匹配周围的朋友的一些需求，然后呃我的学生的鼓励啊鼓励着我啊继续把这件事情。
继续做下去，嗯，所以其实说实话，现在呢，我的主要的财富来源仍然是呃资产的不断去滚动而获得的。
你所说的这个business owner确实也是一个business owner，但是呢，我并没有呃很好地在这个呃从一个。
一个机构的这个层面去做得太好的一个运营，目前来说，二房俱乐部你就是说我我一个人呃是一个主力啊，是这个老师啊，看起来确实是像一个呃个体工商户的这么一个一个感觉啊。
其实这个事情我觉得是两面吧，就是说不一定是说。
一定要去商业化。
我的意思是说，如果现在这个模式让你自己觉得是comfortable的，我觉得完全可以继续这样运营下去。
就像比如说伯克希尔，巴菲特的公司伯克希尔，它已经是一个万亿市值、万亿美元市值的公司，它总部也只有二十个人，对吧？
所以说，其实我倒觉得不一定是要商业化，因为有时候有些商业化之后，它路子会走弯，或者是说它的发展方向会会会变得不一样。
那你现在比如说你的精力吧，你个人精力花在分配大概是怎么样的？
就是说澳方控股的那些项目、个人呃私教，还有自己的投资项目，哪个占你的时间比较多一些？
当然我知道还要还有家庭，对吧？
你还有两个小孩需要去照顾。
其实投资项目是一一个类别了，我倒没有说要要分开来说我的合伙。
我的项目是一类，然后呃自己的投资是一类。
其实我我是把它归为一类的，就是都是我的我的投资方面的运营、投资方面的管理。
嗯，目前我的生活呢，就是每一天呢确实会有不少的邮件需要回复，呃有很多呃事情需要我的决策。
嗯，包括这个买入、持有、出租，然后出售，然后开发，很多东西需要一个决策者。
然后因为现在有了这个AI之后呢，我反而发现了我的这个效率是下降了，就决策的效率。
以前呢是。
我拍板就可以，我我我我我看到一封邮件，我立刻可以做一个决策了。
嗯，现在啊，我都要把前因后果，哪一天哪一天哪一天的邮件全部要扔给AI，哪个相关文件就让他读一遍，然后再把我说的，然后先让他分析分析分析，然后我看了他的分析之后，我自己再有自己的一个一个判断。
是效率变低了，反而效率变低了。
但是我觉得这个决策的质量是应该是更高了。
是哦，甚至是用不同的AI的模型去扮演不同的角色，让不同的AI之间还做一个PK，让他们辩论一下，我自己再做最后的决策。
那既然聊到这里，我们就再来讲讲这个所谓的这个财富自由的这个话题啊。
嗯嗯，其实刚才我我们已经讲呃我已经问过了，就是说。
你离开全职工作大概是一七一八年，是吧？
嗯，呃，我能不能理解就是说，在那个阶段时间点，其实你已经是说是实现了财务自由了，不需要上班了。
嗯，是的，是吧？
那么那个其实从你一一年买第一套房子到一七一八年，嗯，其实也就六七年的时间。
嗯，啊，我我觉得其实是非常快、非常快的这么一个一个。
实现的一个阶段，因为我知道你主要的投资是从小镇投资，或者是买一些对澳洲一些二三线城市比较便宜的房子，然后通过一些人为的增值这样的方式来去实现财富的快速增长。
那么十几年过去了，现在我们是二零二四年啊，你觉得比如说一个人？
从现在开始，他再想走你当年走过的这条路，你觉得还能够成功吗？
你这条路你觉得是可复制的吗？
我觉得这条路还是可以复制的。
呃，但是要看每个人的这个起点是怎么样。
就你说的这个复制是年龄，我的一个年龄也是要复制的，是吧？
呃，年龄肯定也是，我们假设一个三十岁左右的人吧，三十岁左右，对吧？
年轻人刚刚工作了几年，有一些收入。
但是资产端没有太多的房子，或者说最多一个自住房嘛，啊，那么离实现财务自由还是非常远的。
那他已经有了这个意识，对吧？
知道自己需要去通过投资积累资产，去给自己的财务状况去得到改善。
那么假设我们假设他也是走房产投资这条路吧，啊，那么因为小镇投资在你十几年之前开始投的时候，没有人知道的，或者说很极少有人是走这条路，大部分人还是。
想着要去买悉尼、墨尔本、楼花、CBD的公寓，最多是买house在大城市，对吧？
很少有人会想到去小城市的。
但现在不同了，现在很多人不仅是西人，华人也是有很多人一开始就知道啊，我想去二三线小镇投资，而且现在这个价格其实也已经没有你当时那个时候起步的时候这么便宜了。
那么现在如果再去这样走这条路的话，你觉得怎么成功？
又在六七年之内能够拿到财务自由吗？
我觉得是完全可以的。
呃，以前呢，你看看啊，以前我们买个几万的房子、十几万的房子、二十几万的房子，我们当时的工资也是很低的呀，只有五万多、六万多。
你现在的工资已经是翻倍了吧？
是吧？
现在这个人的这个收入也是更高的，呃，所以其实这个房价在涨，人的收入也在涨。
呃，最关键一点呢，就是很多人做不到的，就是在他有工资收入、有钱之后，下定决心去创造财富的一个很重要的前提是，他们把自己的消费收缩、收缩、收缩到一个。
收缩到极限，这是很多人做不到的。
嗯，更多人做不到的就是呃夫妻同心都去收缩，都不去怎么消费，就维持一个非常非常基本的一个消费，也不买什么好的自住房，就基本的自住房就行了，甚至是租房住就行了，甚至租房也租一个比较便宜的房子。
就行了，啊，也也不买什么奢侈品，也不买什么呃好的车，啊，那么所有的剩余的钱全部用于投资，用于活跃的项目，啊，现在小镇也是有呃十几万、二十几万、三十几万的这些房子还是有的，啊，那以前我们是说几万、十几万，现在是十几万、二十几万、三十几万。
这些还是有的，也还是有这个呃装修的很多空间，嗯，甚至我觉得现在的这个流动性还更好，比以前更好。
以前我们要卖一个小镇里要卖一个房子，它这个流动性没那么强嘛？
但现在因为这个买家代理很多，所以我们就想，就是你现在。
以以前你要卖一个东西，你就要想，哎，谁会买？
呃，你得本地人要买，然后外地人没那么多人去知道小镇。
呃，那么很多人可能知道也不敢轻易地去，呃，没看房就买了。
那现在不一样，现在你只要符合买家代理给出的这些呃标准，啊，很多二三线城市的房子是可以。
通过这样的渠道被消化掉的。
那比如说，你有一些房产，你买了之后，然后套现，然后你再滚动投资，你又买又买了不少房子，就滚啊滚，滚到比如说滚到十套、十五套这样子。
呃，那这个时候有一些人他觉得一定要吃这个租金。
带来的净利润，但有些人他会觉得可以，我每两年、每三年、每四年我卖一套房子，我卖一套，这只要我全国广泛布局，我总有一套房是可以涨得特别快的。
所以这些我们自己也也是有这么一个经历，就是有些房子是真的是三年它可以翻倍的。
五年可以翻倍，呃，然后这个七年翻三倍，就不是三倍，就翻两倍。
翻两倍就是价格是当初的三倍。
我们没办法去预判说哦，我买哪一套房，它未来一定会怎么怎么走。
所以我是很不赞同那种曲线的那种规划方式，说你买这套房第一年怎么，第二年怎么样，第三年怎么样，第四年怎么样？
其实根本现实中根本就不是那样的。
它根本就不是说每年涨百分之八的。
你比较推崇的方式还是说，尽量地去在不同的地方布局一些房产，因为你没有办法预判哪个地方它会涨。
但是如果你有多一些，相当于是你在赌桌上你多下了一些 bet，然后哪个地方哎突然那边赢了，它突然涨得特别好，你就把它那边卖掉，然后把资金收回来再去另外一个地方布局。
对，是的，呃，不仅仅是房产了，就是其实我在开始有一定结果之后，在房产赚到大钱之后呢，我是开始去呃分散投资的。
我不仅是投资房产，我其他的领域、其他的资产那边也也是投资的。
嗯，对，这个我之后会问啊，但是我们先还是回到房产啊。
但是你说这个路你这条路还是可以。
重复嘛，但但是我觉得现在有一些环境和你当时的不一样。
就最简单的一个来说，你当时可以通过信托公司去支撑你呃贷更多的款。
那现在你看这个 lending 的这个环境，很多银行都已经不做信托的贷款了。
那很多人他在可能贷款上面就。
不会像十几年前去做用信托贷款这么容易，那他会觉得这个难度也是比以前要增加得多了嘛？
包括我们最后会聊这个预算案出来的这个税法上一些相应的变化，对吧？
这百分之五十的 CGT 的去掉等等这些变化，可能都会让这个房地产投资变得比以前更难一些，或者是说它的收益会变得更。
更低一些，我不知道你认不认同这种说法。
呃，我觉得是一个地方难，又有很多地方容易。
嗯，你想想以前我们要去一个地方多困难呢？
这个这个，因为以前谷歌地图是没有手机版的，以前很多信息是不灵通的。
你现在有AI了，就是说我会很很，我我觉得是。
我们要的是一种，呃，投资运营的能力。
就这种能力呢，是你现在所经历的所有的这些红利也好，呃，困难也好，挑战也好，它都是一件事情，它都是一个载体，都是一个媒介。
你最终呢，是要练就成一种能力，就不论这个世界是怎么变化，你都可以看到当下。
的机会，你可以看到当下有哪些资源，当下呃有哪些困难，你怎么去避开它？
呃，贷款我当然知道，现在比如说一些大银行它不做这个信托的贷款，那一下子这个小的机构它就开始做这个信托的贷款了。
啊，这个利息会比银行高不少啊？
啊，那没关系啊，那也是值得的。
也是值得的，它总体的成本是高一些，但是你要看到你这个投资运营起来，你这个资产规模的壮大，这些利息的开支，这些额外的成本，它其实是值得的。
再一个呢，就是其实我们以前呃在，我走过的那条路呢，呃虽然说这个贷款呢应该是相对来说更。
宽松，但是也总有一个瓶颈是什么呢？
就是时间上的瓶颈。
就是我们面前有好几个机会，哪怕贷款容易，那你办一个贷款的期间，你又不可能叠加贷款。
就好像当时我们这个贷款经纪也不是很推荐你，就是比如说你同时在不同的地方去贷不同的款。
同一时间，一个贷款还没下来，另外一个贷款又起，呃，不行。
所以呢，就是你要一个一个贷款去做，然后有一些我们要重新估值套现的那些买入的那些贷款呢，速度还是比较快的，但是你套现的那些就很慢。
那所以呢，我们就想办法了，就是我们要提高这个速度，我们找到一些很很好的机会，这个中介都不断地在给我们发一些机会。
我们就开始合伙，所以呢，你就是呃，真的是很有雄心壮志，想要通过，想要通过活跃的房产投资这条赛道去获取更多财富的，一定要想办法呢，就是呃用他人的资源啊。你包括买家代理也是用他人的资源啊，就是你一方面可以是自己的投资，你也可以。
你可以收别人的钱去帮助别人投资，你也可以跟人家合伙。
其实道理是差不多的，都是都是你做得更多，别人还没到达你这个水平，然后你去收一个费用，要么是固定的费用，要么是一个分成啊。
那么总而言之，都是呃整合社会上的其他资源为自己所用。
所以这个也是呃我们快速获得财富增长的一个很重要的因素。
能不能何老师讲一讲你自己现在是怎么配置你自己家庭的资产？
我有，因为房产呢是我能够很好地去控制的，所以呢我自己给自己的一个目前的一个比例是大概是百分之五十，嗯，房产是五十，然后呢其他的就是呃有现金、黄金、股票。
呃，加密货币，呃，还有私募基金啊，就这些不同的其他的资产类别啊，基本上是这样的一个匹配。
以前我知道你是一开始的时候，你也是做那个rentvesting，对吧？
租房然后去布局资产，那你现在是还在这个策略吧？
还是，我还在租房啊？
我还在租房，还是在租房啊？
我现在还在租房，还是不打算买。
也有，也有升级了一下了，现在呃也。
我包括我自己，我包括我们辅导的一些高级会员也是，你就租一个区域里面最贵的那个房子，基本上就还是还是可以的。
你现在住在悉尼东南西北哪个方向？
呃，西北方向吧。
会一直不会买自住房吗？
还是以后会考虑？
呃，以后以后会考虑，但是呢，就是说我我不断地会有一些投资的机会，我需要呢，就是因为我。
我们要是买一个自住房的话，我们会呃变现一些资产，呃然后把它然后全款买，全款买之后呢再重新抵押套现，然后再重新重新 debt recycling，是吧？
Debt recycling 就是你把本来是消费贷，然后转成投资贷嘛。
嗯。
但是我意思是嗯，你自住房先全款买，本来就没贷款，再再再抵押出来去投资啊？
对对，就是抵押出来，就整整个贷款都是。
都是都可以投资的性质的，嗯嗯呃，我们确实也有这样的一个想法。
可是呢，这一段时间以来都是有各种各样的投资机会，嗯，所以我们很多的投资机会一直会有啊。
对你来说，尤其是对你来说，投资机会哪里会有没有的时候呢？
对，而且呢，我们觉得自己是一个环球公民，是是呃，只要一个人环球旅行多了，去的地方多了。
你甚至花钱，你去住一个很好的地方，很好的酒店，很好的度假的房子，对你不会很依恋某个特定的一个固定的一个地方的一个自住房的。
那你接下来，比如说十年、二十年，你有没有自己的人生目标，或者是有一些什么样的打算？
因为我问这个是为什么？
因为我其实我认识一些也实现了财富自由的朋友啊，嗯，而且其中有一些其实他们的资产规模我知道是远远没有你大的，嗯呃，但是呢他们就完全真的是过上了 financial freedom 的这个道路，也就是说他不做任何生意，他也不想着我再要把资产规模去扩大。
呃，更多的现金流啊，不不要了，因为他说我所谓财务自由就是我就是想要更多的自由的时间嘛，去支配我的时间，对吧？
时间是最宝贵的东西。
他他就把所有的时间都用来享受生活了，因为但是他也没有特别高的物欲，他不需要特别大的一个被动收入啊，他可能每年不到十万，他就可以过得非常自在了。
你其实完全也可以今天财富自由，不需要去做房产投资教练，去去去做任何投资项目，完全也可以。
但你为什么还要继续去做这些事情？
你有没有想过真的是就退休了，就什么都不做，享受生活？
呃，我其实是往那个方向走的。
说实话啊，呃，这个因为因为做这个二房俱乐部，做这个带学生带徒弟。
确实是有一点那个，呃，意外走上这条路的，呃，这种感觉，它并不是一个说，呃，很长期本来的人生计划，一个很专门去规划出来的一个生意。
对啊，我我确实是，我其实我现在已经是慢慢地往那个方向走了，就是更多地享受生活。
以前呢，是这个个人消费呢会没那么多的。
呃，现在呢，在我喜欢的领域，我我希望得到一些人生体验。
呃，我是可以有这方面的消费，但并不等于我会，呃，放弃我的很多投资方面的呃运营。
它除了是一种创造财富的过程，它还是一种可以称之为是娱乐的过程哈。
这是有一种赢的感觉，有一种。
呃，创造价值的过程，比如说你的一个判断是正确的啊，某一个资产跟我的预判是相符的，它确实增长了很多，它确实带来了很多的呃收益。
那么我内心上是感觉到有一种成就感的。
那你说要不要去，呃，就不做这个生意了？
不做这个活跃的生意？
呃，行不行呢？
我觉我我我可以说是完全是，完全是可以的，是有点放不下，因为现在已经是毕竟是跟着我们很多人很多年了啊，又是朋友，又是呃老师学生的关系。
最后一部分，我们来聊一下这个这个预算案的事情。
我们知道现在只是一个提案。
啊，还没有正式地立法通过，那我们就假设按按照现在的这个提出的这些方案来，最后真的立法。
当然，我们知道会有可能会有一些微调，会有一些调整，但是大方向我我们就假设它不变，按照现在提出的这些呃点来进行立法。
那你觉得会对澳洲的这个房地产投资，
产生什么样的影响？
我觉得这个预算案对整个澳洲房产市场的影响是巨大的，嗯，它会让很多人的这个投资的行为、投资的呃想法啊、投资的倾向性啊，都发生巨大的改变。
然后呢，这个呃房产市场里面的参与者，
各种供应商、各种服务，呃，他他们的业务也会发生很大的改变。
就假如是我就是一个呃当权者，我就是这个国家的领导人，呃，我其实是要面对很多很多不同的压力的啊，不同的人有不同的诉求，那怎么才能够有一个平衡呢？
呃，我是可以站在一个更更高的角度去看待澳大利亚的房产市场。
我们是可以看到，看到呃房子呢，这个供应端是有一个很大的问题，呃，新房供应不足，呃，大家呢就是在这个老房的这个呃池子里面去来来回回地去交易啊，就把这个房价就炒上去了。
那为什么现在这个供应不足呢？
其实还是归根到底，还是这个价格没卖上去。
就是说，如果新房能够卖得更高，呃，那么开发商有更高的利润，开发商也能够更好地去呃包容呃建筑成本的上升。
你觉得这个这些政策提出，它能不能达到政府想要的那个效果？
就是改善让更多的年轻人能够去买房，改善这个代际的这个财富差距。
你觉得这个政策能够达到这些效果吗？
哦，这个我不关心，这个我真的不关心。
这都是一个故事，都是叙述，呃，这个叫什么，叙事，都是叙事，叙事，嗯，呃，都是一个说法，呃，我只关心它具体的政策是什么，嗯，然后呃，这些具体的政策，呃，对于我们这些房产的参与者来说。
呃，意味着什么？
嗯啊，那我能够感受得到呢，应该会有很大一部分人呢，会本来对新房是有点畏惧的，就是可能会更倾向于老房投资的这一批投资人，会陆陆续续地被销售中介、营销中介去再一次地让他们呃呃诱惑到回到这个新房投资的这个领域里面去。
对。
对，那这个事情呢？
呃，我们要辩证地来看。
你要有一部分人去赚钱，你必须要有另外一部分人去呃作为消费者去去去接盘，去去买啊。
嗯，有买有卖，这样交易呃这个才可以。
所以呢，就是我我觉得呢是呃一定会有一部分的投资者他会是作为一个牺牲品。
这个我完全同意，会有一波人会被媒体宣传也好，或者是销售引导也好去买新房，对吧？
嗯。
那我相信你的学生也好，或者是说很多呃本来买二手房的投资人也好，他们是不会被带去，不会被这个风向带走的。
对这些人，成熟的投资者吧，我们这么说啊，他们不去买新房，那么在这个新政下，他们应该。
怎么办？
他们应该怎么来继续做这个房产？
那就走到对面去啊。
嗯，那就卖新房，就应该要卖新房，就应该是要去开发然后卖新房。
嗯，就假如这个这个这个政策是呃它起到它应有的作用的话，如果没有其他的这个坏消息，没有其他的这个负面因素的话，它大概率呢就会把资金引导到新的开发那儿去。
那所以呢，就是我们应该参与到这个这个新开发的这个这个进程里面去，去赚到这个政府导向的这笔钱。
但是这也只适合一部分投资人嘛，因为房产开发毕竟它是一个active的投资，而且是房产投资里面难度最大的嗯投资类别，对吧？
那么肯定会有一些本来是走一些asset accumulation这个。
嗯，这这个流派的，对吧？
他希望有一些资产能够去以后给自己退休有一个生活保障的这样一些投资人，本来想着挺好的，等到税率挺低的时候我去卖掉，呃，少交一些CGT，或者是我用信托能够呃分给比较低的家庭是收入比较低的家庭成员的这样一些策略的人该怎么办呢？
在这个新政的这个环境下。
呃，你不去开发去卖新房，那么呃第二个途径呢就是去呃参与到呃小镇的投资啊。
这是其实我我我还是很很主张哈这个在二三线城市的这个呃房产市场里面，呃它的租金回报会更高，市场的底部呃相对来说也是更安全的。
呃，这个出租啊，然后它的这个增长，呃，我觉得呢应该是呃都是适合呃希望买入持有的啊，简单买入持有的这一批呃投资者呃去参与的。
以后的一个投资的架构、投资的区域，在选房上面跟以前会有什么样的一些区别？
很大的一个区别呢就是，比如你从房产的这个角度来说。
呃，以前我们可能会，呃，很多的会考虑啊，买一个呃，在一个一线城市里面有一些有开发潜力的老房，呃，持有一段时间，呃呃，虽然是暂时的这个负现金流，嗯，就是说负扣税呢，呃，有一部分投资者。
他是买那种楼花也好，house and land package也好，是那那一类。
但是负扣税的受益者呢，就还有另外一类人呢，他是稍微懂一点的，但他也不是说那种要真的是要去做什么开发，他们真的是可能会买这个呃呃价位相对比较高的啊这种这种房子，这种house，然后也带。
带土地，可能有开发潜力，也有可能没有开发潜力。
可能就是一个老房，可能就是有一点这个装修的潜力，呃，然后就是简单的这个出租，那么也是一个负扣税的这样的一个，也也可以负扣税，也可以个人名下持有的话，也可以抵抵他们的工资收入或者是生意收入。
这个品类的这种房子呢，可能会呃会让更多人呢，就是嗯。
更慎重地去去参与啊，毕竟呢这个负扣税呃就没有了。
更多人呢会把房产投资作为一个事业，作为一个生意来看待，而不是一个业余爱好。
要真正地去把它呃把这些数字先算一算啊，不是说随便买个房子就能够涨的。
呃，我觉得这个观念呢应该会越来越强化。
至于说这个架构方面呢，以前我们用了很多信托，呃，那特别是这种呃期待资本利得的这种房子，我们会用信托。
呃，以往呢，我们呃开发项目呢很多会用公司的形式。
以往我们无论是信托也好，还是公司也好，它最终呢还是会有一个。
有分配，就哪怕是公司持有一个物业，它可能是一个是个信托来持有它的股份，所以最终呢还是会落到股份啊，还最终的股份的分红还是会落到信托上，信托再去往下分啊。
那呃，如果这个资产是本来就是信托持有的，那么如果它有正现金流或者是有一笔呃比较大的这种。
呃，运营的利润我不是说资本利得哈，就是运营的利润，非资本利得的运营利润，它可以分配给一个水桶公司交百分之二十五或者是百分之三十的税。
这样的话呢，我们以往呢是叫做最高税率百分之三十，对，那你现在变成是最低税率百分之三十，所以呢就是我们这个。
呃，信托的使用呢，呃会，呃信托的重视程度应该会下降，但公司的使用呢，啊应该会上升。
在新政这个框架之下，呃一旦立法了之后，呃它是有这么一个说法的，就是呃你信托有利润你要分配。
先交30的税，然后你要是分给个人的话，那么个人就不用再重复交那30的税了。但如果你分给一个公司，比如说我们以前经常用的 bucket company，那么这个公司要再付公司的税率，那么你是叠加的，你这个30是叠加上去的，所以这是60了，对，55或者是60了。这个是一定不会这么做的，所以就导致了很多人呢就会开始啊，既然也没有资本利得税的百分之五十的折扣了，所以也不用太考虑公司还是信托，因为以前呢公司是没有这个折扣，信托才有这个折扣。
综合来看的话呢，应该会越来越多人呢会开始用公司来呃持有房产。
对悉尼这种大城市的二手的house市场。
会有什么样的影响？
当然，我们不去说那些千万以上的豪宅啊，豪宅市场当然是另外一个市场。
我们就说那些中产区吧，呃，你觉得像这种，比如说两百万到四百万之间的这种二手的house，你觉得这个市场会有什么样的影响？
这个市场没有很直接，就是这个新政里面对这一类资产它没有一个很明确的一个呃。
触动。唯一的呢就是这种你刚才所说的200万到400万之间的这些房子，以前呢，以往呢应该还是会有不少的这个投资人他持有这一类资产的，那未来可能投资人对这一类资产的这个追求呢和这个意愿呃，可能会下降。
嗯，但是也并不，并不意味着这一类资产的持有人他就会抛售这个房子。
如果你现在持有旧有的话，它变成了一个非常稀缺的东西，因为你可以一直 negative gearing 它，grandfather。
你如果再买一个新的话，你就不可以。
所以我觉得这个政策其实也是有点，你说它真的能够帮到年轻人买房？
我我是个人觉得。
偷换概念，我没有看到他有提到任何的有新增供应啊这些呃内容提出来啊，不不可能，我我完全不抱任何希望。就是你我要是我是一个领导人，我我当然表面可能会说一套哈，里面心知肚明，一个社会不可能全部人或者是整一个群体都。
获得好处的，大多数人还是普通人，只有少数人才能够走上这个财富晋升的通道。
年轻人真的是要呃去好好的去创造财富、去置业，他们首先要做的事情就是呃要收缩他们的消费，但是政府是不敢这么说的，你哪敢让年轻人去收缩消费？
呃，都都希望大家去去消费的。
你你看嘛，现在这些信托。
以前你可以分给水桶公司，这个资产可以留住里面去循环循环去投资投资投资。
你现在是它的这个信托的这样的一个分配的方式，就是逼着你要信托，你就要分配给个人，不可以分给水桶公司，就导致了你分给个人，个人那你你干嘛呢？
就是个人就消费去了嘛啊！
所以其实背后都有一些原理，但是有一些政策制定的原理呢是不可以。
对外公布的，只有政策制定者的人他心里面是知道，或者是他们的，我也不知道这个政府有没有聘用一些外部的一些咨询机构给他们提供咨询。
呃，有一些这个呃对政策的可能会产生的结果的预判是不能公开的，我我只能这么说。
是是，不过澳洲以前negative gearing也被取消过嘛，但是后来又因为租金快速上涨一些原因，又在两年之后又恢复了。
所以我觉得可能投资人也是以不变应万变，因为你也不知道这个事情下一步会往哪个方向走，下一届政府上来又会有一些什么样新的措施。
我觉得即使是他这个政策，即使是变。
嗯，它也不一定真的是说市场的反应导致新一届政府去呃做个什么改变，反而它是一个政治的工具。
就是你要这么说，我就利用民众的某一些呃失望、某些怨言，成为一个新的支持他们的一个新的政治力量，从而让他们获得。
呃，权力，我倒不不一定真的是觉得是真的是租金上涨。
好像我们也看到有一些统计呢，是只有某些城市的才是真正的这个租金上涨，也不是全部的大城市都都是租金上涨。
你说一个政策被推翻了，那说不定就是其实也是一个政治的事情、政治的斗争。
你觉得这个澳洲房产它作为一种投资资产？
它这个吸引力会不会因为这些变化有所下降？
短期内可能会让一些人观望，但是很快大家就会习惯了。
我我不太觉得从长期的角度来说会会让人呃望而却步的那那种那种感觉。
我没什么问题了，你还有什么想补充吗？
我想基本上就是这样吧。
呃，非常感谢你今天那个问的很多很精彩的问题，去引导我。
也是我的一个反思，对，挺难得的机会。
好，好，那那今天就这样，谢谢，谢谢黄老师，没事，好，那就这样，好，拜拜，拜拜。