欢迎来到播客石头记，我是Kevin。
这是一档以生活在澳洲的华人为主要对象的投资播客。
当然，不论你生活在地球上的哪个角落，只要你对个人投资（personal finance）方面的话题感兴趣啊，都欢迎你收听这档播客。
二零二六年，世界进入了新篇章。
中东爆发了战事，全球油价暴涨，股市大幅回调，经济前景开始变得不再明朗。
而在澳洲，执政的工党政府又在最近提出要修改已经二十多年没有变化的CGT资本增值税法案，旨在减少投资者在出售资产时可以享受的免税额度。
虽然目前具体的实施方案还没有出台，但是看起来改革是板上钉钉的事。
具体的区别只是在于修改的细节如何，以及何时开始实施。
针对CGT修改可能带来的影响，我邀请了我的朋友，在悉尼的房产买家中介Lillian来聊一下这个话题。
节目中的观点只代表嘉宾的个人意见，不是对任何人的投资建议。
如果你对相关的话题有疑问，还请咨询你个人的会计师或者财务规划师。
感谢收听本期节目。
那天也是正好看到你做了这么一个CGT的啊，做了一个视频对吧？
哎，我想哎，这个其实是蛮蛮有意思的，我自己也比较感兴趣，所以就想哎发个消息。
呃，没想到你在这么积极地回应，还是非常非常感谢。
对，谢谢你的邀请。
对，这个话题应该是大家最近都在很关心地去讨论，也挺多人问的。
其实CGT这个话题，嗯，平时我们其实没没有怎么关注。
呃，因为这个都已经当做一个默认的，就是你要交的一个一个税嘛，对吧？
是的。
呃，但是其实有很多人还是觉得这个事情是一个非常大的事情，媒体上面的讨论也非常多。
你当时就看到这个新闻的时候，你自己的一个第一感受是什么？
是觉得是个很大的新闻吗？
哦，我觉得其实可能大家对那种变化或者未知数就会把恐惧无限地去放大。
嗯，但是。
这个事情其实也不是第一次讨论了，像CGT、negative gearing啊这些改革，其实每次嗯上台，每次政府上台都会有这样子的讨论，但它具体能不能够实施，其实还是有挺多阻力的。
所以现在嗯大家拭目以待，就是看一下五月份那个budget。
很多人对CGT呃包括我一开始啊刚来澳洲的时候，其实也把它当做一个。
呃，单独的税种了。
其实我觉得也可以大概地讲一下这个CGT到底是一个什么东西啊？
简单地讲讲一下它的历史啊等等。
呃，其实CGT这个东西，呃，全称叫Capital Gains Tax嘛。
那其实它也不是一直有的这个税种，它最早是一九八五年九月二十号啊那个时候的工党政府啊推出的，因为在这个之前。
是没有CGT的，就是说你持有任何资产，你在卖掉的时候是不用交这个增值税的。
那当时后来也是觉得，呃，这样的话贫富差距会拉得越来越大，有资产的人在卖掉的时候不用交税，那政府觉得这是一个可以去补一个财政漏洞的一个一个方法，那就引进了这个CGT。
刚开始的时候它其实并没有这个百分之五十的折扣的，这个这个你知道吗？
哦，这个我还不知道。
我以为它是day one就有了，不是的。
它它一开始什么样子的？
它一开始是一个很复杂的，就是叫indexation法，就是说看每年的这个通货膨胀，就是说你买入房子的时候是一个什么通货呃呃物价指数是多少，等到你卖掉的时候，你这个物价指数涨到多少，然后就按照这个比例来计算你的这个增值，然后来相应地缴税。
但是这个就当时带来一个很大的问题嘛，就是说这给会计带来很大麻烦，就是会计要花很多时间去算你这个当年的CPI是多少，然后我这个房子增值是多少，要交多少税，就非常麻烦。
所以在一九九九年的时候啊，那个时候是自由党执政，John Howard那个总理他当时是改革了，就是引进了这个百分之五十一刀切。
然后我们现在这个政策是相当于是从一九九九年的一个CGT的一个改革方案2.0版本啊一直沿用到今天。
对，我觉得这个其实还是要有的这个discount，因为毕竟呃通胀一直都在，但是如果你没有考虑进去的话，真的是会把我们那个gain给inflated了。
所以嗯，其实CGT discount我觉得是挺有必要的。
你你觉得为什么政府会在这个时间，今年这个时点突然会提出这么一个改革的方案？
嗯，很简单，因为他没钱了，就是政府缺钱。
啊，就是疫情之前，澳洲它的就是债务只占GDP的百分之二十，就是二零二零年以前；至今上一个财年已经到了百分之三十五到百分之四十了。
就是如果是你把澳洲政府想象成一个打工人的话，这个打工人。
一年的工资是有四五个月的工资用来还债的，所以他其实现在税务就是收入的情况是非常的糟糕的。
然后未来的预测可能债务还会占到GDP的百分之五十，所以这个是一个挺吓人的数字。
当然就美国那些我们就不再讨论了，美国会更更严重啊。
然后他的钱其实很多都是花在医疗方面，医疗就花了百分之十，然后国防。
啊，基建呢这些，然后最近很多人都在讨论的一个大坑就是NDIS那边的花费也挺多的，这个就不展开讨论了。
那其实真的是就政府没钱，所以就是会想一下从哪边可以去增加收入吧。
我发现一个有意思的现象就是说，八五年的改革呃和这次的改革都是工党嘛，然后二零一九年的时候那那次工党在。
大选之前也提出说上台以后要对CGT和negative gearing做改革，然后后来就没选上嘛，而且用脚投票都把他投下去了，动了太多人胆子。高。对，然后这次你看他改革的时间就很tricky，就去年是大选嘛，那现在改革其实离下一次大选还有两年的时间，对吧？你现在也不可能因为这个他要改革，你把他政府去去换掉，然后很有可能，如果这个真的实施的话，那自由党上来他也不可能。
我觉得他基本上不太会把它再改回去，因为对他来说这是一个钱袋子嘛，多了一个钱，他可以指责是工党提出的，不是他的责任。
但是你说他会把它再改回去吗？
也不会，我觉得。
对，所所以就是大家才讨论度这么高，就觉得它可能是一个很可能会在这次实施，因为毕竟讲了这么多年了，可能政府拿房产去开刀。
开刀也有一个，嗯，想法就是觉得现在房产确实是太热了，他们确实是想降低房产投资人的需求，帮助自住买家上车，嗯，有点像是在补贴首次置业买家这样子吧。
然后其实它也是想让更多的资金从房地产流向其他区域，像科技啊、创业啊、呃投资这些。
就因为其实现在澳洲就出现了一个很有趣的情况，就是现在就好像中年人创业干什么都不如去买房，就确实是一个很扎心的事实。
嗯，就是很多人创业可能现在成本很高，嗯，人工也很高，就是可能你瞎干了几年，发现其实是亏损的，那还不如躺平去买房。
嗯，这个真的是一个。
可能政府不太想见到的一个现象，就整个整个社会的生产力其实没有提上去。
这次的改革方案，呃，你有没有研究过？
就是说具体，然后每一种你觉得它的嗯缺点也好，优点也好，呃有哪些？
哦，它现在讨论的最多的就是把原来百分之五十的折扣减成百分之三十三嘛，就是如果是你有一百万的。
资本增值，那现在应税收入只是五十万。
那如果是改成百分之三十三的折扣之后呢？
应税收入就会从原来的五十万变成六十七万。
所以如果按照最高的税档，就是百分之四十五的税档，再加上百分之二的 Medicare levy surcharge 来算的话，就是相当于一百万的资本增值就多。
多了八万的税，那你的利润就减少了百分之八。
那如果是更进一步改得更狠，改成百分之二十五的折扣的话，那应税收入会变成七十五万，那就是多交了十一万八的税，利润就减少百分之十一点八。
嗯，其实我觉得就听上去这个政策很可怕，但是如果是你把它具象化到具体的计算、具体的数字。
其实我觉得也不是一个大到不可以接受的范围，毕竟你交税了是证明你赚钱的。对，有很多人说这个很可怕，但是我想有很多人买的房子根本就没有增值，对，可能还没有资格交这个增值税。对对对，所以我觉得你首先先确保自己的房子是有增值的，这点比较重要。对，这个方案是讨论最多的，呃，我也看到了，呃，我也看到还有一些其他的方案，比如说有说要 negative gearing 的这个是要设置一个上限，然后和 CGT 的折扣要联合起来这样来实施一个政策。
呃，当然我不知道这个具体实施会怎么样。
还有一种说法是要说会恢复就是那个指数化的计算，就是以 CPI 为标准。
当然我觉得这个不太可能。
这个之前就是因为太复杂了才砍掉的嘛，你很难说再回去到这样复杂的这种计算。还有一种说法是说有可能这次改革会只针对房地产投资，就是说如果你是买其他投资，比如说买股票、买 ETF，那那种投资会继续保持 50% 的 CGT 折扣。我觉得这个也是非常，如果真的是这样的话，那就说明它的确就是针对房地产。
对，确实是啊，因为其实澳洲真正拥有投资房的人，他只占了就是两百万人出头，也就是整个人口的百分之七左右，所以其实它影响的只是很少一部分的人。
它这个征税的手法就是受到的阻力会相对比较少。
少一点，嗯，也就是更加被大家容易接受吧。
受影响比较大的人可能是那些持有多套房产的人，对吧？
你房子持有的越多，应该来说这个方案对你的影响就会更大，或者是说你未来想要买更多房产的人，因为还有一种可能是它有一个祖父条款嘛，就是说有可能它会设置一个期限，说你在某一天之前。
买的房子，它继续沿用之前的 CGT 折扣政策。
就像当时一九八五年提出 CGT 政策，它也是以九月二十号那一天为限嘛。
你在一九八五年九月二十号之前持有的房子，哪怕是今天卖掉，你还是一分钱税都不用交的。
这个我也是才知道，就是说它这个祖父法则是适用的。
那如果这个祖父法则它适用到今天的这次改革？
比如说，从二零二六年七月一号开始实施百分之三十三的折扣。
那我觉得可能五月份，如果它五月份真的这么公布的话，那可能在六月三十号之前会有一个抢房的一个小高潮。
对，确实是这样。
我现在也会跟我们的客户说，如果是你现在finance ready，正在有想买投资房的打算，那更应该是在它新政公布。
公布之前去入市，然后真的是它有这个祖父条款（grandfathering rule），就大概率你的房子可以豁免。
但是它新政实施之后的话，就没有办法了，就板上钉钉的事情了。
你个人你觉得这个grandfathering如果实施的可能性大不大？
呃，我觉得挺大的，因为它一般它立法都是会对以后发生的事件生效，它不太可能。
能就retrospective去影响过去的事件，因为过去的时候人们是基于当下的那个法律税法去做决定的。
那如果是它这样子去秋后算账的话，就真的是很不讲武德。
是，虽然它不讲武德的事情做的也不少啊，但是我个人，我个人也是认为这个grandfather rule的可能性是比较大的。
当然也有可能是我主观臆想啊，我们这个都没有任何的呃根据，只是说自己的自己的猜测而已。
那你觉得如果它真的一旦实施，呃，对哪些人群的影响会比较大？
呃，我觉得就是像你刚才提到的，就是持有多套投资房的人，而且他本身就是高收入，那就很明显。
他卖房的那一年，他那capital gain就真的是直接上百分之四十五加百分之二Medicare的那一个税档，就是百分之四十七了。
所以高收入还有多套投资房的持有者，它是影响比较大的。
嗯，然后还有的就是那一种想通过中短期套利的投机型的投。
投资人就是可能，特别是COVID之后，嗯，就挺多房产的博主啊，啊，都在就是炒那些小镇的房子。
就是首先是因为比较便宜，可负担性强，现金流也好。
那对比起很多悉尼、墨尔本的贵价房，确实对很多家庭来说都是很稳的选择。
那可能他们就会把资金配在小镇。
但是小镇的增长周期跟大城市挺不一样的，它可能就是。
暴涨那么几年，然后横盘十年，然后接下来再暴涨。
那可能它的持有时间真的是那么三五年，短期内翻倍。
那如果是用这种投资模式的投资人，那他每三五年就要去换房，那他就真的是三五年交一次CGT，而且每次买卖都还会有额外的stamp duty买卖的费用，所以其实挺影响这一类靠中短期投机的投资人的。
那你觉得像用trust买房，呃，对这类人群来说，这个政策的影响会是什么样子的？
我觉得如果是用trust的话，呃，就还是会多少有一点帮助。
当然，这个也取决于你们trust的架构啊。
很多人用trust来买房就有这个误解，觉得哎，我的利润可以随意分配，很灵活。
但是你还是要看一下你的trust。
架构里面受益人是谁？
那如果是那种典型的家庭，就你们夫妻俩加两个未成年的孩子，那其实用trust来说减税的效率不会说很高，其实就根本没有什么实际上的作用。
那是如果是你们家人比较多，就夫妻俩加上呃双方的父母，然后再有成年的孩子啊，还有就是七大姑八大姨都可以帮你去分摊的话，那你真的是。
可以很灵活地利用到那个呃trust里面beneficiary每个人的那个啊免税的额度，还有他们或者是比较低的那一个税档。
你把利润大概平均分配到每个人的头上，你就真的可以，可能就可以避免到最高税率的那一档税啊！
而且trust它很灵活，它可以，如果是你的那个受益人本身自己有。
capital loss，那你完全可以把那个capital gain分给那一个受益人，他是可以这样子去抵消的。
所以trust的灵活性是体现在这个地方。
对，的确是这个时候就需要你家里面人口多，才能够体现得出它的优势在哪里啊？
啊，对，就或还有就是或者是你们生意上面有一些很多做成人为的亏损，那也是可以很灵活地去分摊。
对，这个就不。
不在这里展开说了啊，但是有钱人的话，他们是有很多的架构去可以就税务最优化的。
但是普通打工人的话，确实能做的很有限。
那你觉得呃对市场来说啊，包括房地产的供应，包括租金，呃投资人的活跃程度等等，你觉得它的影响会有哪一些？
呃。
其实短期内，嗯，确实有影响，因为可能本来有买房打算的人，就真的是会进入一个观望的状态，是想等那个新的，嗯，政策出来之后看定了再入市。
所以就特别再加上最近加息的原因，所以就是很多人都是在观望的状态。
嗯，但是其实它从长远来说，说，嗯，它还是没有解决澳洲房市根本的一个逻辑。
因为其实现在澳洲房价这么高，还是因为供需严重的不平衡，新房的数量很少，然后每年都有大量的人口流入，所以就是其实从长远来说，啊，包括很多大机构也是同样的结论，就是对市场的影响其实是。
比我们想象中的要低的，还是很有限的。
我看了一下，就是最近建筑行业、房产行业自己做的一个研究，就是他说他们自己做的一个model，他就说如果是CGT改革，它可能会在最接下来几年减少新房供应，减少大概三万三千套。
那如果是CGT加上负扣税同时改革，可能就是会有四万到四万六千套住房会消失。
所以就是市场上面的供应量就会更少了。
那现在其实澳洲政府每年已经有五到七万的一个住房缺口，它供应是每年都缺五到七万套的。
那如果是再有几万套这样子啊供应量的减少，其实它未来还是压力还是很大的。
投资人如果是减少了，那他可以出租的房源也会变少，那租房的人嗯就只能付更贵的。
房租，我觉得其实政府它出发点是说想要给年轻人或者是嗯买不起房子的人，给他们更多的呃机会去进入到这个市场。
但其实决定房价的最根本因素，其实说到底还是供需嘛。
嗯，呃，你利率也好，这个CGT政策也好，贷款政策也好。
其实都在一定程度上可以影响这个市场的一个短期的一个需求，去抑制需求或者是呃刺激需求。
但其实另外一个方面很重要的就是供应这个方面嘛。
但其实政府就现在感觉是在忽略，或者是说它承诺的这个到底要deliver多少套的这个房子，基本上是嗯我们新闻上一直看到它是很难去。
达成这样一个数字，所以说他们如果你不从供应上面去解决这个问题的话，并不能够长期解决这个房价的问题。
我觉得是我的话，我就不在如果不是必须的情况下，我就会不愿意去卖这个房子。
对啊，确实是对吧？
我就会等到比如说想等到有一天我退休之后，嗯，我的marginal tax rate很很低了。
到时候再再去卖，而不是说在我工在我仍然有主动收入的时候我去卖掉，那我这个税就会嗯税上加税，税率就会变得非常高。
嗯，所以这样的话相当于说对市就像你说的市场上的供应会变少嘛，供应变少的话，那如果你人口不减少，澳洲的这个如果移民还是继续不断进来这个国家，那这个供需不平衡的这个问题就还是会继续持续下去嘛。
对，然后我最近也看了一下那个很吓人的数据，这个租金现在已经涨得很厉害了。
悉尼过去十二个月涨了百分之十点四，布里斯班涨了百分之八点七，墨尔本就是最拉垮了，墨尔本也涨了百分之六点一。
所以就是新政还没有出现的情况下，就是其实它租房的房源已经很紧了，那就变成了那些还没有上车买房的家庭一直。
在付越来越贵的房租，也不利于去他们，也不利于他们去凑齐这个首付，所以就真的是有一个恶性循环，真的没有在帮助那些想上车买房、首次置业的买家。
所以其实问题还是在供应端，供应是有，但是很多人还是想要一些去一些蓝筹区域，或者是相对来说比较发展成熟的区域吧。
就是像比如说我们都在悉尼对吧，悉尼的西南西北那些地方新开发的house and land房子是很新，但是道路可能也建设得不错，但是你让那些上班族每天一个多小时的通勤去这么远的地方住，我觉得其实很多人是不愿意的，他情愿租房啊，年轻人可能情愿租房，也不一定愿意去住到这么远的地方去。
那你觉得啊？
就是说，如果这个政策真的实施了，那我现在是一个考虑买房的呃投资人，对吧？
那因为这个政策不影响到自住的人群嘛，它只影响到投资人。
那如果我是一个投资人的话，你觉得面对这个新的政策，我应该怎么做？
我怎么应该怎么去？
做两个决定嘛，一个是说我要买还是不要买。
嗯啊，如果我决定要买的话，那我应该怎么买？
呃，在这个新政出来的这个情况下，你觉得你会有什么样的建议或者想法？
哦，好的，就首先要不要买这个问题，我觉得如果你觉得通胀不会消失，然后澳洲靠着卖矿可以持续供能给AI，然后澳洲的。
经济还可以发展，然后世界很乱，人们还是愿意移民到澳洲。
那如果这几个点你觉得是成立的话，那其实澳洲的房市还是长期看涨的。
就短期的波动其实没有我们想象的那么重要，不要因为短期波动而停止投资。
就是很多大佬们都是在乱世的时候布局的。
那如果是你真的想好了要买房，那可能。
就是更多的要想好你要有你自己的选房策略，还有投资策略啊。
就是之前几年确实靠着在小镇炒房，确实赚到了一波，但是可能现在在新的政策的影响下，可以考虑把这些啊之前投机赚到的资金去重新布局在更加值得长期持有的优质房产。
啊，因为可能接下来的话就是频繁的买卖，对于大多数人来说都不是最好的策略。
所以我们现在跟客户投资选房的时候，我们真的是会更加偏向去选就是优质的区域，然后兼顾现金流，然后值得长期持有的那个房子，就是完全是那种set and forget。
你基本上配置进去了，那你就不用去考虑去动它了。
我们更加想这个房子成为你的一个长期的提款机。什么意思呢？就是说这个房子涨了以后你不一定要卖，其实你可以去银行做一个valuation，那如果是房子增值，在你借贷能力跟得上的情况下，其实你是可以把增值部分的80%重新贷出来的。这笔钱你可以放在offset account，或者去重新买其他新的资产再继续投资，然后这一笔钱是完全免税的。
就跟帮你们对比一下吧，就是如果是一百万的资本增值，那新政之后就是33%的discount的话，那就是67万要交税。
那交完税之后，一百万的增值到手只有68万5。
但是如果是你不卖的话，重新做refinance。
重新贷80%出来，那一百万的增值你到手就有80万，那你一分钱税都没有。
其实你到手的资金长期持有反而比你去买卖折腾拿到手的现金会更多。
我们也会更加偏重现金流，因为这个决定了你的房子可以hold多久，然后以后可以贷出来多少款。
嗯，所以现在我们会非常去看。
嗯，选那些租金回报比较高的房子，最好是那种双租金的户型或者是带奶奶房的，比较适合大多数家庭，而不会去盲目地去选那种大地破房。
因为大地破房的话，你租金不高，养房的成本很高，而且可能真的是要卖到卖掉的那一刻，或者是你直接去做推倒重建才可以赚钱。
所以就是整个策略都会有调整。
比如说你现在跟你咨询的客户。
他们对这个CGT改革有一些什么样的反应？
他们是不是会有更多的顾虑？
有没有客户因为这个新闻就吓到有点犹豫，或者是不想买房子了？
哦，可能确实有一些比较保守一点的客户，他们会说暂时暂停买房的计划，先再观望一下。
但是绝大多数可能。
90%以上的客户，他们还是需要嗯去做资产配置的，因为毕竟其实你的钱放在银行不去配那个资产就是一个最大的risk。
因为现在通胀就是已经是4%以上了，那你放在银行的存款其实就是在原地踏步。
但是澳洲房产它长期来说也是。
过去30年也是有5%到6%的年平均增值。
你把这现金拿在手里不行动，有时候反而是最大的一个风险。
嗯，该买房的人他们还是有自己清晰的规划，他不会说因为短期的政策影响就打乱他们自己的计划。
我觉得如果它真的有一个cut-off date，就是说做 grandfathering 法则，呃，你会在那个。
法则生效之前你会非常忙的，会被客户啊，但是我觉得好像很多人没有意识到这个事情，他可能就以为是政策是一刀切。然后很多人没有想到其实这个政策，那你应该有跟他们说吧，这个政策有可能它是在，当然因为现在不知道了，它也有可能没有这个政策；它也有可能retrospective，说所有的投资房都需要改成33%，那就是另外一回事了，对吧？
如果他是说，哎，有一个cut-off date的话，在此之前不受影响，那我相信短期会有很多人冲进这个市场，会冲进去一波人。
哦，对，确实是。
但我觉得怎么说，就是找到我们的买家，其实他们都是有比较跟我们的投资理念还是比较契合的。
他们也是说要买一个值。
得长期持有的资产，所以该买的人还是会买。
就是现在股市不是跌得一塌糊涂吗？
大佬们其实都在低位补仓，反而是普通人在恐慌抛售。
其实嗯，就真的是取决于你自己有没有坚守自己的投资理念。
最后我来问一下你自己，你会怎么应对？
会怎么？
调整自己的投资策略。对，我觉得我可能就是今年我是要计划出掉一套已经是短期内翻倍的房子了，就是先锁定这个收益，然后资金回笼之后，我还是会继续去配置的。
然后我真的会偏向于买那一种值得长期闭眼持有的、现金流好的那一种房子，嗯，就一直拿在手里了。
其实房子对我来说就更多的是像一个定投，就是可能每年真的是要规划布局个最少一两套这样子。
嗯，然后哦刚才提到其实啊选架构，我们提到trust，其实另外一个架构也可以，大家也可以考虑用起来，就是我自己本人也有在用的，就是可以考虑用自营养老金买房，因为在自营养老金里面目前的CGT其实
只是百分之十，已经比现在个人名下的税率要低很多了。
而且用自营养老金买房的话，到了退休阶段再卖房的话，其实里面的那个房子是可以完全免税的。
所以其实很适合普通人用来持有那一种长期的优质资产，就退休的时候再consolidate，完全免税。
就这个工具大家可以考虑用起来。
工具我觉得是一方面很
重要，但是我我我自己感觉讲到底最重要的是还是你买的是什么资产，买的是什么房子啊？
因为我也看到有一些人用自营养老金去买一些嗯不咋地的投资房，那其实你这个税率虽然低，但是最后你房子还是没有增值。
我觉得其实这也是得不偿失。
我觉得还是呃资产是你买什么资产，这是最重要的。
对，这个我非常赞同，其实其实也是我跟客户一直强调的一点。
其实无论什么都是要以你买到什么样的资产为主，因为税的话你不可能算得过ATO。
澳洲有全世界领先的税法，所以就是不要说为了省税避税什么去配资产，还是以买到优质资产为主，这个是最重要的。
我可能可看它的政策具体是
怎么样实施嘛？
因为我其实非常关注的一条是说，它是不是这个政策真的只针对房地产投资？
嗯啊，如果最后出来的政策是只针对房地产投资，那我觉得可能很多人会把资金，投资者会把资金挪到其他资产类别去。
呃，包括我自己也是，可能会加大在股票方面的投资。
如果本来愿意配置的比例七十三十可能会变成四十六十这样，就是稍微会做一些调整。
如果是长期持有的话，那我觉得这个CGT的区别如果在那边，那未来你出售的时候还是，如果其他资产能够继续享受百分之五十的优惠，那我觉得还是一个非常不错的一个点。
嗯，对，是的，确实是。
但是我刚才也注意到你们是从原来的。
可能七十三十调整百分之六十四十，其实相对来说调整还是一个微调吧，也不是说全仓放股票或者全仓放房产。
其实我觉得对，其实普通家庭还是适合分散投资，就是不同风险的资产、不同税务implication的资产都要一起来考虑，不要说真的把所有的鸡蛋都放在同一个篮子里面，就是说。
会不会因为这个政策出来就不买？
我觉得，我至少我自己来说，我是不会的。
嗯，比如说，假设我们现在回到四十年前，对吧？
你是一个生活在一九八五年的人，你突然在那个时候有一天听说，哎，政府明天开始要引入一个叫CGT的东西，你以后卖房子是需要去交税的。
然后你就说哦，因为这样啊，那我以后不买投资房了。
啊，那你想想看，你这个损失会有多大，对吧？
对，所以我觉得税只是我们在买房、做任何投资当中一个很重要的环节。
但是你不能说只是因为税务的因素去说，然后去说我要买还是不要买。
对，包括就像negative gearing一些负扣税也是一样的嘛。
有些人说我买房子就是为了做一些负扣税，那这个。
那相当于说买房子为了亏钱，可能这个策略，负扣税可能适合某一些人群，但是对另外一些人群来说是完全没有必要的，因为你可能本身交的税就不是很多，对吧？
嗯。
所以我觉得税务应该只是考虑的一个方面，所以我觉得也不需要就因为这一个政策的修改或者是变动就把自己的原来的投资框架完全。
颠覆或者是投资策略完全变化，我觉得也没有必要。
对，是的，你说的太对了。
呃，我其他没有什么了，你看你还有什么想说的吗？
想补充的吗？
哦，对，没有什么其他补充了，我觉得对的，谢谢Kevin的邀请。
OK，好，谢谢，谢谢啊，谢谢林毅。