欢迎收听播客石头记。
今天的嘉宾Elvin是澳洲知名公司Ray White集团的房产估价师，在这一行有将近二十年的经验。
所有在澳洲买过房子的朋友都知道，在房产交易过程中，估价是一个非常重要的环节。
估价的结果不仅可以让买家全面了解一个房子的优点和缺点，更是决定你的贷款额度以及银行是否接受这个物业的重要参考指标。
为什么有些房子的估价会低于合同价？
估价师来做估价，我应该回避还是应该和他聊聊天？
在估价之前又应该准备些什么？
大多数人对这些事都一无所知。
针对这些问题，我和Alvin聊了很多，但比较遗憾的是，Alvin作为一个来到澳洲已经二十多年的新加坡人，他的中文表达稍有一些吃力，尤其是说到一些专业术语的时候。
我和他录制了大约五十分钟，但其中他因为有些需要用中文表达的地方，很多时间都在思考怎么说，所以最后剪出来的时长就只有二十分钟不到。
有些问题因为比较难用中文表达，因此我也不得不删去。
但核心想表达的内容，我觉得已经放在了节目里。
欢迎收听本期节目。
先，Elvin，你先大概地介绍一下你自己的背景啊？
什么时候来的澳洲？
然后怎么会成为一个估价师？
在这个行业有多少年的经验了？
我是大概二零零二年来到澳洲，然后那时候我是在Brisbane的大学QUT读那个房产经济学。
二零零七年变成一个真正的估价师了。
所以到现在有大概二十年的历史，有二十年的经验。不过呢，这二十年期间都是估价的东西，都是估了很多不同的东西了。我在新加坡读的时候，我有读那个diploma。作为一个估价师啊，就是说从你的眼中，你是怎么看一个房子的？你觉得你看房子和我们普通人去买房子看房子的不同是什么？首先就看他们的那个地面嘛，那个地块大小，然后看那个地形，还有那个朝向，这些是最重要了。
也是，然后也是要看它是靠近有没有靠近马路，会很吵。
然后另外就是最重要就是first impression，因为就是说通常都是看first impression，第一印象嘛。
OK，因为。
就是就像说人家叫你去一间，你去估一个，你去做估价。
然后如果呢，它是没什么清洁、清理的话，看起来是蛮肮脏的，还是没有花钱去upkeep那个property。
然后另外一个就是你是要，像我是刚才提过了，是像周边的环境了，那个噪音啊，看有没有靠近那高压线啊，还是那个洪水区。
这些都是蛮重要的，另外一些也是看那些啊，学校，有没有靠近学校啊。
靠近学校是好还是不好？
啊，太过靠近不好，不过也要有一段距离，因为就像是说如果你家是在学校对面还是隔壁，但是通常上学放学的时候都是太过吵了。所以是说catchment里面是好，有一些好的学校的catchment是好的，但是你不要离学校太近，不要在它的对面，这样可能会引。
影响一些，呃，有时候上学放学的时候门口会很堵，会造成进出的一些不方便，对吧？
对。
嗯，那像你们在去看一个房子，应该是在去之前估价时会做一些工作吧？
刚才你说的，比如说高压线啊、洪水区啊这些，其实在去之前你会自己做一些research。
高压线就不会，就不用了，因为高压线你看的，你可以看得到嘛，对吧？
嗯。
不过。
你当你还没去做inspection的时候，我们通常会在公司自己做范围，就在做那些自己做一点资料，收集一点资料。
资料就是说看那个地块大小，看他们是买卖的时候是几十，是几十。
刚才说的这些地块，那么房子本身呢？
就是说这个improvement这一块啊，你们会。
看一些什么improvement的话，通常都是看你们做装修了，看它是哪一年建的，然后也是看看你们装修。
如果有，因为在新西兰很多屋子都是蛮旧的嘛，就像有一些都是建了整有百年了，有一些，不然有些地区这都都是建了整百年了，不然有一些地区都是至少有二三十年了。
然后装修方面的话都是。
不是说什么装修都是都是都是会涨价，会估得高。
通常都是看他们有没有装修厨房还是卫生间，都是蛮烧钱，装修费都是要蛮高的。
还有也是你花的时间最长的地方，因为你装修一个厨房都是要整两万到三万至少。
说到这个装修这个问题啊，我现在是一个屋主对吧？
嗯，我想做一个。
Refinance或者一个top-up，那我让估价师，我需要估价师来做估价。
对，那么我怎么样确保？
比如说我花了五万块钱去装修厕所和厨房，我怎么样确保估价师能够知道我花了这些钱？
有什么我需要做什么？
通常那些估价师如果是有经验的话，他们一看就看得出了。
那个厨房，你那个benchtop，如果是原料的话就会比较贵了；如果是那个laminated benchtop的话，那就是比较便宜的了。比较贵的、比较那种high-quality的kitchen appliances的话，那些估价师都看得出来。有一些owner他会有自己的一个预期，比如说他花了五万块钱装修，他会预期这个估价至少要五万。如果你能够给我这个房子的value增加七万、八万，甚至十万，那他会更开心。
那么从估价师的这个角度来说，你认为他花了五万，那你会给他这个估值是只增加五万呢，还是说会给他多一些？
这个就要看，这个就要看他那个，这个要看他本身那个屋子，那房子在哪，因为就是像说，如果你那个房子是在一个比较好的地区的话。
这样你花五万块来装修一个厨房的话，这样应该是没问题。
不过你是在一个地区，如果那个房子是比较便宜的话，你装修啊，你花五万块来装修一个厨房的话，那这就是算我们所称为的overcapitalization。
估价师的话就不会说你花五万块就这样就给你五万，就给你增五万块了。
啊，有可能就是说你花了五万啊，但是估价师认为这个如果是overcapitalized的物业，可能只给你增加两万的物业价值，就有可能。
六十万的屋子你花了五万块，然后六百万的屋子你也花了五万块来装修厨房，你说哪个算是 overcapitalized 呢？
对不对？
那如果是六百万的房子花了五万装修？
你给它的估值增加会超过五万吗？
还是说最多就是你花了多少，我给你增加多少？
哎，至少五万块。
对，至少五万。
对，也有可能会更多。
但这个更多不一定是因为它的装修，有可能是因为这个地区的地价或者是房价本身就有一个涨幅，是吧？
对，就不一定是说你花了多少钱就涨了多少钱了。
如果我是一个 owner。
我想要请估价师来估一下我的房子，我怎么样？
我可以做一些什么可以让估价结果可以有一个比较好的结果？
我现在比如说想转贷，对吧？
我要转贷，下个礼拜估价师就要来。
嗯，那我现在作为 owner 的话，我可以做一些什么样小的事情可以让这个估价结果变得更好？
你可以提前整理写好那些近期周边成交记录给那个估价师参考。
sales evidence 那些记录大概三个月到六个月都行啊，确保你房屋干净整洁。
我要不要在估价师来的那当天，我最好人在家，然后跟他多聊聊天？
这个你觉得有用吗？
有帮助吗？
这肯定有用。
嗯，我跟他聊些什么呢？
我跟他说啊，我隔壁卖了多少，我做了一些什么事情？
对，还是跟他说你装修了什么？
你最近自从你买了之后，你装修了什么？
就大概跟他说一下我做了些什么。嗯，对，列出所有已经完成的装修。我可以告诉他我认为这个房子值多少钱吗？可以啊。通常估价师的话他们都会问。如果出现低估该怎么办？这个估价结果是比较难改变的吗？对啊，不过你可以要求那个估价师解释为什么估了这么低，他们都有责任告诉你是说他们用了哪些 sales evidence。但是比如说我也去找一些 sales evidence，他也找一些 sales evidence，他如果不认可我找的那些，那我还能做什么吗？
你可以向那个估价公司提出正式复议，要不然的话，你可以委托另外一家公司来重新再做估价，但这个可能银行方面。
会有一些限制吧，银行不会让你无限制地用不同的银行啊、不同的估价公司去给同一个物业做估价。
银行就不会了。
我感觉估价师其实是比较保守的，因为估得高对他来讲没有任何好处。
是不是有这样一个？
你们行业里面有没有这种？
也不能说是潜规则吧，就是说估价师可能我认为他出于保护自己的这个原因，我觉得也可以理解。
所以他相对来说如果可保守。
可激进的情况下，一般估价时会选择比较保守的结果。
你认不认同这个说法？
认同和不认同，这是要看情形了。
银行要我们估保守一点，然后就估得比较低。
如果估了太低的话，屋主不高兴，然后就要投诉，然后就是叫我们要求再看一下，再要求再看一下为什么我们估得那么低，没有理由为什么要估低嘛？
也没有理由为什么要估高，因为估高的话，像你所说，估高的话我自己有风险；我估太低的话，我自己也是有风险。
如果他们是认为我们估得太低的话，他们也是会告诉我们为什么估得这么低。
借款人或者银行来challenge你们的这个估价结果，不管是太高还是太低，最后估价是经过review之后把这个结果数字改掉的，这个比例大概是多少？
十个里面能有几个最后是数字会被修改的？
你的印象当中，我本身的，我本身个人的经验吗？
还是不是？
你觉得整个行业里面，你觉得通常的是没那么高的比例，五到十吧，五到十个percent。
嗯啊，所以其实概率是比较低的。
对，概率是蛮低的。
对，嗯，我们放的那个数字在那个。
报告都是我们只是经过有慎重的考虑，而且其实估价报告上面的这个数字并不是估价师一个人定的，是吧？你们把报告做完之后，应该公司内部还有一个QC或者是一个审核的流程。对，这是以免有一些有任何那个估价师有收贿赂，因为我们做的每个报告都是可以在法庭上用的，是一个legal binding的document，这就是我们估价师跟房产经纪的区别。
你觉得什么样的房子是比较容易被低估的？
公寓，你觉得什么样的公寓比较容易会低估？
House，什么样的house比较容易会低估？
站在一个买房人的这个角度吧，我比如说我现在要去买一个房子，对吧？
不管是投资也好，自住也好，那我想听听从估价师的角度，什么样的房子？
嗯，是有可能会被低估的，或者是什么样的价格？
我出价的时候有一些什么样的策略可以尽量不要让房子出现被低估的这样的结果？
拍卖会的话，如果你是有竞争，有竞争的话，通常很多很多很多买家都是上头了，头脑发热了。
对，然后这时候我们做估价师的话，我们就觉得比市面上。
太过高了，嗯，所以我们就，这个是其中一个情况，我们就会把它估低了。
你只是反映了一个正常的价格，对，只是说它合同价，它拍卖的时候拍得太高了，对，这是一种。
另外可能事情就是说，预先告诉说我们这个是一间三房的公寓，在inspection的时候它只是两房。
加一个书房，然后呢？
书房是一间很小的房间。
在这种情况下的话，我们只会把它估成两房，不是三房。
嗯，这是其中一个蛮常见的一个标准的这种住宅的估价报告啊。
如果普通人，一个不怎么懂估价的人，他看了拿一份报告在手里。
他应该最主要地看哪些信息？
你能不能大概来介绍一下？
好多人说，拿了那个报告都只是看了那个价钱，其他的就不读了。
对，就不看了。
那应该读什么呢？
应该读啊，其实最重要的就是那个头一两面，英语我们叫 executive summary。
屋子有什么问题的话，还是有什么我们需要让那个。
银行知道的话，我们通常都会把它放在这个section。
好多人都不读我们报告，他们只是看我们的那个数字。
所以我们就是尽量把那些最重要、最关键的东西都是放在前面，洪水区啊。
前面两页的信息可以仔细读一下。
对，还有一个问题，其实很多人都不太清楚估价的费用到底是多少。
很多人买房子，因为好像银行，尤其是大银行的估价费是银行出的，并不需要买家来出。
但是现在越来越多的人去那种非银行的机构或者是小机构，是需要买家自己来付这个估价费的。
对，那么这个费用上会好像差得非常多。
那么大概做一个估价的费用，它的一个范围是多少？
然后这个价格是怎么定的？
住宅、商业它的区别又在哪里？
你能不能大概地说一下？
收费嘛，通常都是看你估什么了，也是看你花的时间上要多久了。
比较简单的那些房屋，只需要两三页的话，几百块，几百块就行了。
我不做那些报告，只是两三页的，我们的报告都是起码二三十页的，我们收费就会比较高了。
银行是你们的比较大的客户啊，如果是那些大银行，他会不会问客户收这个钱，报告其实都是银行付你们费用是吧？
通常我们都是，我们费用都是直接跟银行拿了，银行付的。
不过银行是到最后始终是跟客户拿的话，还是他们自己出哈？
我们就不懂了。
住宅估价的时候，通常用的是什么方法？
这个你可以讲一下。
如果是要估那个住宅的话，我们是用那个比较方法，就是说我们看那个周边的。
成交价是多少？
我们来比。
如果是商业地产的话，我们都是用那个收益法，也就是说看租金回报和那个资本化率。
商业地产的估值，我觉得我们可以找机会单独再来聊一下，因为这个话题是个非常复杂的话题，比住宅要复杂很多。
我相信肯定大部分人买房子还是先从住宅开始。
从住宅房地产，从比较简单的估价开始。
就现在，就悉尼这个地区来说，你觉得什么样的地区从估价师的角度来说比较危险？
就是说房屋供应有点过剩，或者是价格有些疲软。
那些比较过剩的就是那些高密度公寓，像Zetland、Green Square，还有Pyrmont，这些都是挺多华人喜欢买的地方。
好了，就是这样，多了。
对不起啊，我的中文还是比较差。
没事，没关系，没关系。
下次我们有机会再聊商业地产的话题。
对呀，对呀。
嗯，好，好，好，没问题。
谢谢你啊。